La cesión de derechos sobre contrato privado de compraventa de inmueble en construcción constituye transmisión patrimonial sujeta a ITP/AJD (art. 7.1 TRLITPAJD), con base imponible determinada por el valor real del inmueble subyacente en el momento de la cesión (art. 10.1 y 17 TRLITPAJD), asimilable al valor de mercado. La ganancia obtenida por el cedente tributa como ganancia patrimonial en IRPF, siempre que el cedente no sea sujeto pasivo de IVA (transmisión no sujeta a IVA presupuesto en la consulta), siendo la diferencia entre el precio de enajenación y el coste de adquisición el incremento patrimonial gravable.
Hechos
El consultante, comprador de un inmueble en construcción, plantea la posibilidad de ceder a un tercero los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción de dicho inmueble, habiendo satisfecho hasta ese momento 25.000 euros de los 150.000 euros en que se fijó el precio del inmueble con el promotor. Se plantea la posibilidad de transmistir su derecho sobre la vivienda a otra persona por precio de 40.000 euros.
Cuestión planteada
Base imponible de la cesión a un tercero por el comprador de un inmueble de los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, realizada antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción. Y si la ganancia obtenida por la venta tributará como ganancia patrimonial del IRPF del vendedor.
Contestación
En la contestación a la consulta planteada, se parte del supuesto de que el comprador del inmueble cuyos derechos sobre el mismo transmite a un tercero no es sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido, cuestión que no queda aclarada en el escrito de consulta, pues, en caso contrario, la operación quedaría sujeta a este impuesto. De acuerdo con la premisa anterior, la operación por la que una persona, compradora de un inmueble en construcción, cede a un tercero los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción de dicho inmueble es una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de transmisión patrimonial onerosa, según resulta de lo previsto en el artículo 7.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que dispone que son transmisiones patrimoniales sujetas las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
Según establece el artículo 10.1 del mismo texto legal, la base imponible de la cesión de los derechos del contrato privado de compraventa está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda.
A este respecto, el artículo 17 de la citada disposición aclara la forma de determinar la base imponible correspondiente a la transmisión de derechos, señalando que en la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos. Es decir, que en el supuesto planteado en el escrito de consulta, habrá que atender al valor real del inmueble cuyos derechos se han cedido mediante la operación descrita, puesto que tal es el bien que obtendrá en su momento el cesionario de los derechos del contrato privado de compraventa cuando ejercite aquéllos.
En relación con el concepto de valor real, el Tribunal Supremo viene considerando como tal el valor intrínseco o por naturaleza del bien o derecho, el valor verdadero y definiciones similares y lo asimila al valor de mercado cuando esto sea posible por existir un mercado de los bienes o derechos transmitidos (sentencia de 7 de mayo de 1991).
El consultante es titular de un derecho sobre la vivienda, en el supuesto de enajenación del mismo se produciría una alteración en la composición de su patrimonio que podría determinar a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas una ganancia o una pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor de transmisión y de adquisición, de acuerdo con el artículo 32 del Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisícas.
Hay que tener en cuenta que lo que se va a transmitir es un derecho a comprar la vivienda cuando esté terminada, no la vivienda en sí, por lo que el comprador del derecho, en su momento, adquirirá una vivienda en primera transmisión a la constructora.
CONCLUSIONES:
Primera: La base imponible de la cesión a un tercero por el comprador de un inmueble de los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, realizada antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción estará constituida por el valor real del inmueble cuyos derechos se transmiten.
Segunda: El valor real puede asimilarse al valor de mercado, siempre que exista un mercado de bienes como el que es objeto de valoración.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 7- 10- y 17