La imputación fiscal de gastos en obras de acondicionamiento, ampliación y mejora de locales arrendados sigue la calificación contable conforme al art. 10.3 LIS: gasto del ejercicio con carácter general; gasto de primer establecimiento amortizable en máximo 5 años si son previos al inicio de actividad; activable como derecho patrimonial (amortizable por el plazo contractual o vida útil de las obras, el menor) únicamente si existe cláusula de indemnización por resolución equivalente a gastos pendientes de amortizar y las mejoras incrementan eficientemente el uso y rentabilidad del arrendatario.
Hechos
La entidad consultante está interesada en ampliar su actividad mediante la apertura de nuevos establecimientos comerciales en locales arrendados, en los que se realizarán obras de acondicionamiento, ampliación, mejora, etc. que supondrán importantes inversiones.
Cuestión planteada
Calificación a efectos fiscales de las citadas obras de acondicionamiento.
Contestación
El artículo 10.3 de la Ley 43/1995, de 27 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades, establece que en el régimen de estimación directa la base imponible se calculará corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en la presente Ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comer-cio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas.
De acuerdo con lo anterior, la imputación de los gastos correspondientes a obras de acondicionamiento, ampliación y mejora de locales arrendados en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades está condicionado a la calificación contable de dichos gastos, siendo aquella diferente según los casos, a saber:
a) Con carácter general los gastos derivados de obras de acondicionamiento, ampliación y mejora de locales arrendados se considerarán como gastos del ejercicio en el que se realicen.
b) Cuando dichos gastos sean necesarios para que la entidad consultante inicie su actividad productiva, bien al establecerse o bien con motivo de ampliaciones de capacidad y se hayan producido antes de que comience o reanude su actividad en los referidos locales, deberán registrarse como gastos de primer establecimiento y amortizarse sistemáticamente en un plazo no superior a cinco años.
c) Caso de que tales obras supongan un aumento del valor del inmueble, dichos gastos se imputarán y contabilizarán de acuerdo con los criterios anteriormente mencionados, en la medida en que de los preceptos del Código Civil y de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no se derivan consecuencias de naturaleza económica susceptibles de contabilizarse como un activo por parte del arrendatario.
d) No obstante, si de las cláusulas contractuales se estableciera un derecho de indemnización a favor del arrendatario en caso de resolución del contrato, por un importe equivalente a los gastos efectuados pendientes de amortizar y dichos gastos contribuyen a un aumento eficiente del derecho de uso y de los ingresos del arrendatario, tal derecho podría considerarse como un elemento patrimonial susceptible de valoración económica, que se amortizará durante el número de años de duración del contrato o en el período de vida útil de las obras y mejoras asociadas a dichos gastos, si éste fuera menor, de acuerdo con lo establecido en el artículo 11 de la Ley 43/1995, de 27 de diciembre.
Lo que comunico a Vd con carácter vinculante, a tenor de lo previsto en el apartado 4 del artículo 107 de la Ley General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 43/1995, Art. 10-3