La cantidad es deducible como gasto del capital inmobiliario si encaja en alguno de los supuestos del artículo 13 del RIRPF: gastos de reparación y conservación (mantenimiento ordinario, no ampliaciones/mejoras), intereses y gastos de financiación, tributos no estatales que graven el bien o sus rendimientos, servicios de terceros (administración, vigilancia), gastos de formalización y defensa jurídica, o saldos de dudoso cobro. La deductibilidad depende de que sean necesarios para la obtención del rendimiento y respeten el límite anual de rendimientos íntegros (con posibilidad de arrastre plurianual en reparación/conservación/financiación).
Hechos
El consultante es propietario de una vivienda no afecta a ninguna actividad económica que tiene la intención de alquilar. Para llevar a cabo las gestiones relativas al alquiler va a requerir los servicios de una empresa que se encargará, entre otros servicios, de la búsqueda de inquilino, el asesoramiento jurídico y técnico o la puesta a punto de la vivienda, y por la que cobrará una determinada cantidad.
Cuestión planteada
Si dicha cantidad tiene la consideración de gasto deducible de los rendimientos del capital inmobiliario que se obtengan por el alquiler de la vivienda.
Contestación
Los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario están recogidos en el artículo 23.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y desarrollados en los artículos 13 y 14 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, en adelante RIRPF.
De acuerdo con estos preceptos, tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, todos los gastos necesarios para su obtención. En particular, según dispone el artículo 13 del RIRPF, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior los siguientes:
“a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación.
A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:
Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.
El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.
El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.
b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador.
c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.
e) Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:
1.º Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
2.º Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.
Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.
f) El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
g) Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento”.
Por lo tanto, en la medida en que los gastos reflejados en el escrito de consulta estén correlacionados y vayan dirigidos a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gastos deducibles.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículo 23; RIRPF, RD 439/2007, artículos 13 y 14.