La subrogación y la novación modificativa constituyen dos convenciones distintas sujetas al AJD de forma separada, aunque se formalicen en un único acto. La subrogación tributa como tal; la novación (ampliación de plazo y nueva tasación) tributa conforme a su naturaleza jurídica específica. Ambas operaciones deben aplicar el gravamen según el artículo 31.2 TRLITPAJD si concurren los requisitos acumulativos: primera copia notarial, cantidad o cosa valuable, acto inscribible, y no sujeto a otros impuestos. No procede un único pago sobre el incremento de tasación, sino tributación diferenciada por cada operación en función de su base imponible propia.
Hechos
El consultante va a adquirir una vivienda nueva que se encuentra hipotecada en garantía de un préstamo concedido al promotor. En este momento tiene la posibilidad de subrogarse en dicho préstamo. Habiendo solicitado la ampliación de la duración del mismo el banco le exige una nueva tasación de la vivienda.
Cuestión planteada
Si tiene que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la subrogación y volver a pagarlo por la novación. Y si no debería pagarse el impuesto solo por el incremento de la tasación y no por todo el importe del principal pendiente del préstamo.
Contestación
Conforme a lo dispuesto en el artículo 4 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993), “A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa.”
En el supuesto planteado, en el escrito de consulta se hace referencia a dos convenciones distintas, aun cuando se formalicen en un único acto:
La subrogación del adquirente en la posición del vendedor, sustituyéndole como deudor hipotecario y
La novación modificativa del préstamo hipotecario en cuanto a dos extremos, la ampliación del plazo y la sustitución de la tasación anterior por una nueva.
En consecuencia, las operaciones antes referidas deberán tributar de forma separada y conforme a la normativa que le resulte aplicable a cada una de ellas, debiendo tenerse en cuenta a estos efectos lo dispuesto en el artículo 31 del Texto Refundido del ITP y AJD, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre):
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 %, en cuanto a tales actos o contrato”.
Por tanto, para tributar por la cuota variable del documento notarial a que se refiere el artículo 31.2, deben concurrir, conjuntamente, los siguientes requisitos:
Tratarse de una primera copia de una escritura o un acta notarial
Tener por objeto cantidad o cosa valuable,
Contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Registro Mercantil, Registro de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles
Contener actos o contratos no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del Texto Refundido del ITP y AJD, modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias
A continuación se examinará la aplicación del citado precepto a las distintas convenciones planteadas:
- Tributación de la subrogación del adquirente en la posición del vendedor, quedando obligado a la devolución del crédito garantizado con hipoteca.
En cuanto a este punto, es criterio mantenido reiteradamente por esta Dirección General que la subrogación de un tercero en las responsabilidades hipotecarias del vendedor no constituye hecho imponible del título transmisiones patrimoniales onerosas, que solo grava, de acuerdo con el contenido de los artículos 7 y 16 del Texto Refundido, la subrogación en los derechos de un tercero acreedor, y, por otro lado, al no producir una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble no verifica los requisitos del artículo 31.2 del Texto Refundido del ITP y AJD y, por lo tanto, no está sujeta al gravamen gradual de actos jurídicos documentados.
- Novación modificativa del préstamo hipotecario. Son dos extremos los que resultan modificados: el plazo del préstamo y el valor de tasación del inmueble hipotecado.
Modificación del plazo.
Esta convención reúne todos los requisitos exigidos por el art. 31.2 del Texto Refundido para estar sometido al gravamen gradual del 0,50 por 100. Sin embargo, el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, a que se refiere el artículo 45.I.B).24ª del Texto Refundido del impuesto, declara exentas “….en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente. Conjuntamente con la modificación del tipo se podrá pactar la alteración del plazo.”
Modificación del valor de tasación.
Esta cuestión ya ha sido examinada con anterioridad por esta Dirección General, sobre la que se ha pronunciado en Resolución V0338-17 de 8 de febrero de 2017, cuyo contenido se reproduce a continuación:
“… la escritura pública que documente la modificación del valor de tasación del inmueble hipotecado está sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por concurrir en ella los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. A estos efectos es irrelevante que el nuevo valor de tasación se pacte de forma simultánea o independiente de la ampliación de la hipoteca. En el primer caso resultaría de aplicación lo dispuesto en el artículo 4 del Texto Refundido del impuesto: “A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa”. Luego, en caso de que la modificación del valor de la hipoteca se pacte conjuntamente con la ampliación de la misma, nos encontraríamos con dos hechos imponibles que deberán tributar por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados de forma independiente”.
A la vista de lo expuesto, dicha resolución finaliza concluyendo que el contenido valuable de la escritura en que se modifica el valor de tasación está constituido por el importe de la obligación o capital garantizado, (el saldo pendiente de pago a fecha de la escritura en que se modifique el valor de tasación), más los intereses, costas y gastos que se establezcan.
CONCLUSION
1.- La subrogación de un tercero en las responsabilidades hipotecarias del vendedor no constituye hecho imponible del título transmisiones patrimoniales onerosas y, al no producir una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble, tampoco verifica los requisitos del artículo 31.2 del Texto Refundido del ITP y AJD y, por lo tanto, no está sujeta al gravamen gradual de actos jurídicos documentados.
2.- La escritura pública en la que se formalice la novación modificativa de un préstamo hipotecario consistente en la ampliación del plazo, de común acuerdo entre deudor y acreedor y siempre que este sea una entidad financiera de las referidas en el artículo 2. º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, está exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD
3.- La escritura pública que documente la modificación del valor de tasación del inmueble hipotecado está sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por concurrir en ella los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del texto refundido del ITP y AJD. El contenido valuable de dicha escritura está constituido por el importe de la obligación o capital garantizado, (el saldo pendiente de pago a fecha de la escritura en que se modifique el valor de tasación), más los intereses, costas y gastos que se establezcan.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 31-2