La ocupación de vivienda adquirida debe producirse dentro de los doce meses siguientes a su adquisición o terminación de obras para consolidar su condición de habitual y mantener las deducciones practicadas conforme al artículo 54.2 RIRPF. La DGT descarta la relevancia de la inscripción registral como hito temporal y requiere acreditación expresa de la fecha real de adquisición/conclusión de obras para evaluar si la ocupación posterior cumple el requisito de plazo, cuya ausencia en la consulta impide pronunciarse definitivamente sobre la deducibilidad de cantidades desembolsadas con anterioridad a la ocupación.
Hechos
El consultante realiza obras de reforma en una vivienda las cuales termina el 27 de julio de 2012, pudiéndola ocupar como vivienda habitual partir de entonces; el 8 de agosto siguiente la inscribe como vivienda habitual ante la AEAT. Sin concretar la fecha de su adquisición, indica que el 14 de septiembre de 2011 recibió comunicación telefónica para retirar del Registro de la Propiedad Inmobiliaria la documentación relativa a la inscripción registral del inmueble; constándole así su inscripción como propietario. Señala haber aportado entre enero y julio de 2011 determinadas cantidades como pago de la hipoteca, por las que entiende tener derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual.
Cuestión planteada
Considerar que la vivienda ha sido ocupada dentro de los doce meses que la normativa establece como plazo máximo para poder considerar una vivienda de habitual desde su adquisición o terminación de las obras.
Contestación
El concepto de vivienda habitual a efectos de aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual y consolidar las deducciones practicadas por esta, así como de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, en su apartado 1, entre otras, dispone:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.”
Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, conforme su apartado 2, esta “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.”.
Tanto la Ley como el Reglamento prevén la concurrencia de determinadas circunstancias en las que, a pesar de no cumplir los indicados plazos requeridos, la vivienda no pierde la consideración de habitual, manteniendo el derecho a las deducciones practicadas. Ninguna de tales circunstancias concurre en el presente caso.
Conforme con lo expuesto, para poder entrar a valorar la deducibilidad de cualquier cantidad que el consultante pudiera haber satisfecho por la adquisición de la vivienda, en la que actualmente tiene fijada su residencia habitual, con anterioridad a la fecha de su ocupación como tal residencia, su adquisición jurídica tendría que haberse producido dentro de los doce meses precedentes a dicha ocupación, acaecida, según cabe desprender del escrito de consulta, en alguna fecha posterior al 27 de julio de 2012.
En la consulta no hace referencia alguna a la fecha de adquisición, tan solo indica aquella en la que por parte del Registro de la Propiedad Inmobiliaria le comunican (14 de septiembre de 2011) el hecho de su inscripción registral en la que consta como propietario, fecha que no tiene relevancia alguna para su determinación, poniendo de manifiesto, únicamente, que aquella se produjo en fecha anterior.
En cuanto a la referencia que el consultante hace en el sentido de poder considerar la fecha de terminación de las obras de reforma como la de inicio del cómputo del plazo de los doce meses requeridos para la ocupación, hay que manifestar que en el presente caso esta fecha carece de interés dado que dicha expresión hace referencia a los supuestos en los que la vivienda se adquiere a través de un proceso de construcción de la misma.
En definitiva, para que la vivienda pueda tener la consideración de habitual desde la fecha de su adquisición, y, por tanto, derecho a aplicar la deducción por las cantidades satisfechas por la misma desde entonces, el tiempo transcurrido entre ésta y la fecha en que comienza a habitarla de manera efectiva y con carácter permanente no puede exceder de doce meses, conforme con lo dispuesto en el artículo 54.2 del RIRPF.
De superar dicho plazo, es decir, de ocuparla en uno mayor, únicamente, podrá tener la consideración de habitual a partir del momento en el que el contribuyente comience a habitarla de manera efectiva y con carácter permanente. Será a partir de este momento cuando comience el derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual en función de las cantidades que satisfaga desde entonces, siempre y cuando cumpla con los requisitos exigidos por el Impuesto.
Cabe señalar que, si con anterioridad se hubiese practicado la deducción por cuenta vivienda, el referido plazo de ocupación habrá de cumplirse plazo para mantener el derecho a las deducciones practicadas por esta, en caso negativo perdería tal derecho debiendo proceder a la devolución de las cantidades deducidas.
Por último, indicar que la fecha de adquisición de inmuebles, en general, se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”
A mayor ahondamiento, para determinar la fecha de adquisición, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 68.1.1º y 3º; RD 439/2007 Art. 54.1 y 2