La operación estará sujeta a IVA si la realiza un empresario o profesional a título oneroso. La condición de empresario requiere bien realizar actividad empresarial o profesional habitual, bien explotar un bien corporal o incorporal para obtener ingresos continuados. Las sociedades mercantiles tienen automáticamente tal consideración. Si la operación la realiza una comunidad de bienes constituida sobre el bien transmitido, ésta podría ser considerada sujeto pasivo del impuesto siempre que constituya unidad económica o patrimonio separado con contabilidad independiente. La sujeción depende de que el transmitente ostente la condición de empresario/profesional en el momento de la entrega.
Hechos
Dos solares colindantes van a ser objeto de compraventa en una misma escritura. Uno de los solares tiene una casa edificada que va a ser demolida. Ambos solares se encuentran en régimen de copropiedad.
Cuestión planteada
Tributación de la operación en el Impuesto sobre el Valor Añadido.
Contestación
1.- De acuerdo con el apartado uno del artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen”.
En este sentido, el concepto de empresario o profesional se encuentra recogido en el artículo 5 de la mencionada Ley 37/1992, en cuyo apartado uno se otorga tal condición a las siguientes personas o entidades:
“a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.
No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente.
b) Las sociedades mercantiles, en todo caso.
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
e) Quienes realicen a título ocasional las entregas de medios de transporte nuevos exentas del Impuesto en virtud de lo dispuesto en el artículo 25, apartados uno y dos de esta Ley.
Los empresarios o profesionales a que se refiere esta letra sólo tendrán dicha condición a los efectos de las entregas de los medios de transporte que en ella se comprenden”.
Por todo ello, la transmisión solamente estará sujeta al Impuesto si se realizó por personas que tuvieran la consideración de empresarios o profesionales.
No obstante, dicha condición de empresario o profesional podría asimismo atribuirse a la comunidad de bienes constituida en relación con el mencionado terreno, en cuyo caso el sujeto pasivo de la entrega sería dicha comunidad. Así, de acuerdo con el apartado tres del artículo 84 de la Ley 37/1992: “tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al Impuesto”.
Tal sería el caso, entre otros, si el terreno transmitido hubiera estado afecto a la actividad de arrendamiento o a otra actividad empresarial o profesional. En este caso, la entrega habría estado sujeta y no exenta del Impuesto al no serle de aplicación la exención contenida en el número 20º del apartado uno del artículo 20 de la Ley 37/1992, al tratarse de un terreno calificado como solar.
Por todo ello, la comunidad de bienes constituida por la propiedad indivisa del solar a que se refiere el escrito de consulta, si bien existente desde el mismo momento de su adquisición según establece el artículo 392 del Código Civil, tendrá la consideración de empresario o profesional en la medida en que dicho solar se haya adquirido con la intención de dedicarlo a una actividad empresarial o profesional.
Si dicha comunidad de bienes carece de la condición de empresario o profesional porque no desarrolla tal actividad, ha de considerarse que la transmisión la realizan por separado los comuneros. En tal caso, la parte transmitida por el comunero que tiene la condición de empresario o profesional, en la medida en que tenga por objeto un bien integrante de su patrimonio empresarial, estará sujeta al I.V.A. La parte transmitida por el comunero particular quedará sujeta al ITPAJD al no estar sujeta al I.V.A.
Por el contrario, si la comunidad de bienes es considerada empresario o profesional, por realizar dichas actividades económicas, entonces la transmisión de los solares constituirá una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido y no exenta, según lo dispuesto en el artículo 20, apartado uno, números 20º y 22º, que establece lo siguiente:
“Estarán exentas de este Impuesto las siguientes operaciones:
(…)
20º. Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa
(…)
22º. Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
(…)
La exención no se extiende:
(…)
c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística”.
En este último caso, la transmisión de los dos solares estará sujeta al Impuesto y será necesaria la correspondiente repercusión del mismo.
2.- Lo que comunico a Vd. con el alcance y efectos previstos en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4-Uno, 5 y 20-Uno-20º y 22º-