Las cantidades satisfechas al comprador y al precarista, así como los gastos de desahucio, no integran el valor de adquisición a efectos de IRPF. Conforme al artículo 33.1.b) LIRPF, solo son deducibles como gastos inherentes a la adquisición aquellos satisfechos por el adquirente en el momento de incorporación del bien al patrimonio. Los desembolsos posteriores para recuperar la posesión (bien derivados de liberalidades previas, bien de actuaciones judiciales contra terceros poseedores) constituyen gastos de explotación o mantenimiento del bien, no integrantes del coste de adquisición, salvo que reconceptualizados como mejora capitalizable del inmueble según su naturaleza y destino.
Hechos
El consultante era propietario de un inmueble que se encontraba ocupado por un tercero en riguroso precario. Al vender dicho inmueble ha tenido que pagar determinadas cantidades, al comprador en atención a los perjuicios causados por el retraso en la entrega de la posesión del inmueble, y al precarista para que procediera a su desalojo. Asimismo, ha incurrido en gastos por el ejercicio de acciones judiciales para el desahucio del precarista (abogado, procurador, etc.).
Cuestión planteada
Si tales cantidades podrían ser consideradas mayor valor de adquisición.
Contestación
El artículo 31 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), define, en su apartado 1, las ganancias y pérdidas patrimoniales como las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en su composición.
No obstante, el apartado 5 del citado artículo 31 establece que no se computarán como pérdidas patrimoniales, entre otras, las debidas al consumo y a transmisiones lucrativas por actos intervivos o a liberalidades.
El artículo 32.1.a) la Ley del Impuesto cuantifica el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales procedentes de transmisiones onerosas en “la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”.
La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 33 de la misma Ley, configurándose de la siguiente forma:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
Por tanto, el asunto que nos ocupa se concreta en determinar si las cantidades satisfechas al comprador y al precarista y los gastos ocasionados por el ejercicio de acciones judiciales para el desahucio, formarían parte del valor de adquisición, a efectos de la determinación del importe de la ganancia patrimonial.
Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble, es decir, los honorarios correspondientes a aquellos profesionales que intervengan de alguna manera en la adquisición, tales como los gastos de notarios, registradores de la propiedad, agentes mediadores, gestores administrativos, peritos tasadores, etc.
Por tanto, los honorarios profesionales satisfechos por el consultante por las acciones judiciales emprendidas para el desalojo del inmueble no se computarán como mayor valor de adquisición al no tratarse de gastos inherentes a la adquisición, tampoco se consideran pérdida patrimonial en virtud de lo dispuesto en el artículo 31.5 de la Ley del Impuesto, al tratarse de una aplicación de renta o gasto.
Las cantidades abonadas al precarista para el desalojo del inmueble podrán considerarse como una inversión o mejora, por lo que podrán formar parte del valor de adquisición.
Las cantidades satisfechas al comprador por los perjuicios ocasionados por el retraso en la entrega de la posesión del inmueble se calificarán como pérdida patrimonial, siempre que no se trate de una liberalidad del consultante, lo que podrá acreditarse mediante cualquier medio de prueba generalmente admitido en derecho, cuya valoración corresponde a los órganos de comprobación de la Administración tributaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RD Leg 3/2004, Arts. 31, 32, 33