En una operación de venta de terreno con obligación adicional de construir y entregar una edificación, el devengo del IVA sobre la entrega del terreno se produce con la elevación a escritura pública (presunción de transmisión del poder de disposición conforme al art. 1462 CC), cuantificado en el porcentaje del precio asignado a dicho terreno. El devengo sobre la edificación se difiere hasta la transmisión efectiva del poder de disposición una vez finalizada su construcción, sin perjuicio del devengo parcial por pagos a cuenta realizados antes de dicha transmisión (art. 75.2 LIVA).
Hechos
La entidad consultante ha procedido a la venta de un terreno del que es propietaria pactando en la escritura pública de compraventa que la edificación que va a construir sobre dicho terreno a favor de la adquirente se entregará cuando su construcción esté terminada. En el momento de la firma de la mencionada escritura, la adquirente abonará el cuarenta por ciento del precio total, coincidente con el valor asignado al suelo, procediendo al pago del resto del precio contra la presentación de las sucesivas certificaciones de obra que irá expidiendo la consultante según avance la construcción.
Cuestión planteada
Devengo del Impuesto.
Contestación
1.- De acuerdo con el número 1º del artículo 75.uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), el devengo en las entregas de bienes se producirá cuando “tenga lugar su puesta a disposición del adquirente o, en su caso, cuando se efectúen conforme a la legislación que les sea aplicable”.
El mismo artículo 75, en su apartado dos, establece que “no obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en las operaciones sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible el Impuesto se devengará en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos”.
Por su parte, el artículo 1462 del Código Civil precisa que cuando la venta se haga mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.
En relación con tales preceptos constituye doctrina reiterada de este Centro Directivo (entre otras, contestación de 29-06-1998, Nº 1183-98) considerar que la elevación a escritura pública de una compraventa determina el devengo del Impuesto al presumirse transmitido el poder de disposición del bien objeto de dicha compraventa salvo que, de acuerdo con el citado artículo 1462 del Código Civil, de la misma no resultare o se dedujere claramente lo contrario.
De la información contenida en el escrito presentado parece deducirse que, con ocasión de la elevación a escritura pública de la compraventa pactada, la consultante transmite el poder de disposición del terreno, sin perjuicio de asumir, adicionalmente, la obligación de construir y entregar a la adquirente del mismo una edificación que se levantará en dicho terreno.
Bajo dicho planteamiento, la elevación a escritura pública de la compraventa determinará el devengo del Impuesto correspondiente a la entrega del terreno, cuya cuantificación han realizado las partes en el cuarenta por ciento del precio total pactado.
Por su parte, el devengo correspondiente a la entrega de la edificación tendrá lugar cuando se transmita efectivamente el poder disposición de la misma a favor de la adquirente una vez que su construcción haya finalizado, salvo que se efectúe previamente a dicha circunstancia, como es el caso, el abono de pagos a cuenta ya que, de acuerdo con el citado artículo 75.dos de la Ley 37/1992, tendrá lugar el devengo parcial del Impuesto en el momento en que dichos pagos se hagan efectivos y por el importe de los mismos.
2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 75