En una compraventa de inmueble donde el precio se reduce por una opción de compra previamente constituida, la base imponible del IVA se integra por la contraprestación total efectivamente satisfecha por la entrega, siendo irrelevante la estructura de cálculo (precio inicial menos opción). Cada operación —otorgamiento de la opción y entrega del bien— tiene su propia base imponible conforme a lo pactado por las partes; no concurre "neteo" sino determinación separada de bases por contraprestación específica convenida, por lo que la cantidad pagada por la opción no minora la base de la venta, sino que constituye contraprestación de una operación diferente.
Hechos
La entidad mercantil consultante ha suscrito un contrato de opción de compra sobre un inmueble de su propiedad. Asimismo, ha acordado que el precio por la concesión de la opción sea descontado, en caso de ejercer dicha opción, del precio de compraventa pactado.
Cuestión planteada
Base imponible de la operación de compraventa.
Contestación
1.- El concepto de base imponible se regula en el artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, (Boletín Oficial del Estado del 29) de la siguiente manera:
“Uno. La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas.”.
De acuerdo con lo anterior, la base imponible estará constituida por la contraprestación total satisfecha por la entidad adquirente con motivo de la entrega del inmueble a que se refiere la consulta. Esta contraprestación es equivalente al precio pagado por la entrega.
Según se indica en el texto de la consulta, en el supuesto de que se ejercite la opción de compra, una parte del precio de la compraventa estará formada por la cantidad abonada por la constitución de tal opción.
A efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, la base imponible será la contraprestación satisfecha y esto es independiente del modo de cálculo de la misma. Es decir, resulta irrelevante que al precio determinado inicialmente se le reste la cantidad pagada en concepto de opción de compra. Lo determinante a la hora de establecer el importe de la base imponible es la cantidad satisfecha con motivo de la propia entrega.
No resulta aplicable a los hechos que se exponen en el escrito de consulta lo dispuesto en el artículo 78.Tres.2º de la Ley 37/1992, conforme al cual descuentos y bonificaciones no reducen la base imponible cuando las minoraciones de precio constituyan remuneraciones de otras operaciones.
Este precepto impide la minoración de la base imponible en el importe de la contraprestación de otras operaciones con la pretensión de excluir el denominado “neteo”, esto es, la práctica consistente en repercutir el Impuesto, en caso de que existan operaciones cruzadas entre dos empresarios o profesionales, únicamente sobre el importe neto resultante de ambas.
Por el contrario, cuando lo que ocurre es que un mismo empresario realiza dos operaciones, una prestación de servicios, el otorgamiento de un derecho de opción, con su contraprestación, y una entrega de bienes, cuya contraprestación específicamente convenida por las partes se reduce como consecuencia de haberse realizado esta operación anterior, la concesión del derecho de opción, cada una de dichas operaciones tendrá su base imponible, que será la contraprestación pactada por las partes.
No hay en este caso neteo alguno, sino la determinación de la base imponible de las operaciones por el importe convenido por las partes para cada una de ellas.
Por tanto, hay que concluir que las cantidades pagadas con motivo del otorgamiento de la opción de compra del inmueble referido en la consulta no forman parte de la base imponible de la entrega del mismo, sino que forman parte de la base imponible de la propia concesión del derecho de opción. El hecho de que estas cantidades se utilicen en el método de cálculo de la base imponible de la entrega no afecta a la configuración de dicha base imponible.
De acuerdo con todo lo anteriormente expuesto, la base imponible de la compraventa estará constituida por la contraprestación total pactada, magnitud que, en el supuesto consultado, será el resultado de minorar el precio total de la compraventa en el importe abonado en su día por la constitución de la opción de compra por haberlo pactado así expresamente las partes.
2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 75-Dos y 78