La deducción por inversión en vivienda habitual (art. 69.1 TRLIRPF) es aplicable a ambas viviendas durante el año de traslado de residencia, con límite conjunto de 9.015,18 euros anuales. En la vivienda antigua se deducen las amortizaciones while constituya residencia habitual; en la nueva, solo cuando las inversiones acumuladas superen las previamente deducidas en viviendas anteriores (art. 69.1.2º TRLIRPF). La imputación de la amortización del endeudamiento conjunto a cada vivienda debe realizarse según el porcentaje de financiación destinado a cada adquisición, siendo deducible la parte correspondiente a cada inmueble según su condición de habitual y cumplimiento del requisito de superación de inversiones previas.
Hechos
El consultante, por motivos de trabajo ha de trasladar su residencia a Elche donde está invirtiendo en una vivienda que se constituirá en su nueva habitual a su entrega en mayo de 2005. Mantendrá la propiedad de su actual vivienda habitual, en Albacete, de la que resta por pagar 12.000 euros y por la que, cuando deje de constituir su vivienda habitual, habrán dado derecho a deducción unos 33.000 euros, aproximadamente. Por la nueva vivienda entregará 23.000 euros en efectivo y financiará 58.000 euros, incrementando su actual nivel de endeudamiento. Con el fin de minimizar gastos de gestión, se plantea mantener un único préstamo hipotecario, bien ampliando el actual o constituyendo uno nuevo con garantía hipotecaria sobre la nueva vivienda.
Cuando le entreguen la nueva vivienda dejará de deducirse por la actual, siendo su deseo empezar a deducirse cuanto antes por la nueva, atendiendo a las limitaciones legales y al requisito recogido en el artículo 69.1.2º del TRLIRPF
Cuestión planteada
Posibilidad de llevar a cabo diversas fórmulas de endeudamiento conjunto sobre las dos viviendas, pormenorizados en la contestación, y en que proporción su amortización se imputaría a cada una de las viviendas y permitiría deducir por la nueva vivienda
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 69.1 y 79 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas –TRLIRPF-, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. Igualmente, dispone que “la base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. (…)”
Por su parte, el primer párrafo del punto 2º del mismo artículo 69.1 del TRLIRPF dispone:
“Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.”
De esta manera, y por lo que se refiere al año 2005, en el que previsiblemente traslade su residencia habitual, disfrutando, por tanto, de dos viviendas habituales de forma sucesiva, cabría la posibilidad de aplicar la deducción por ambas viviendas, con una base de deducción máxima anual conjunta de 9.015,18 euros: a) Por la actual, en función de las cantidades que del préstamo hipotecario que la grava destine a su amortización ese año, en tanto dicha vivienda constituyera su residencia habitual, y b) Respecto de la nueva, al no haber transmisión de la precedente, podría deducirse, una vez constituya su residencia habitual, por el volumen de inversión a partir del cual igualara al conjunto de las inversiones que por adquisición de anteriores viviendas habituales hubiese practicado deducción.
En el presente caso, el consultante emplea financiación ajena en la adquisición de ambas y sucesivas viviendas habituales. Al respecto, cabe señalar que conforme con el artículo 69.1.1ºa) del TRLIRPF cuando la adquisición de la vivienda se realiza empleando financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya amortizando el préstamo destinado a la adquisición.
El cambio o sustitución de un préstamo hipotecario por otro no ocasiona en sí mismo ninguna alteración en cuanto al alcance de la deducción; no cabe entender que en ese momento finalice la inversión correspondiente y se agoten las posibilidades de deducción en la cuota, sino que se produce la simple modificación de las condiciones de financiación inicialmente pactadas, siempre y cuando, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior.
Asimismo, la ampliación de préstamo hipotecario tampoco perjudica las posibilidades de deducción, ahora bien, está se aplicará sobre la parte proporcional que de cada anualidad o cuota satisfecha se corresponda con la deuda imputable a la vivienda habitual.
En la primera cuestión planteada, el consultante manifiesta que ampliaría el préstamo hipotecario actual, para continuar con las amortizaciones mensualmente de los 12.000 euros pendientes de la actual vivienda habitual, y permitirle, a su vez, amortizar con cadencia mensual los 58.000 euros correspondientes a la futura vivienda habitual. Asimismo, destinaría 10.000 euros mediante un pago único a amortizar la hipoteca, con la intención de aplicarlos a reducir el endeudamiento de la nueva vivienda, reduciendo su deuda hasta los 48.000 euros. De ésta forma alcanzaría una inversión en la nueva similar a las cantidades que han sido objeto de deducción en la anterior, permitiendo iniciar cuanto antes la deducción por la nueva.
En la segunda opción planteada, procedería a formalizar un nuevo préstamo hipotecario sobre la nueva vivienda que, según manifiesta, alcanzaría los 80.000 euros (58.000 destinados a amortizar la nueva, 12.000 a cancelar el préstamo que grava la actual y 10.000 euros se destinarían, también, a amortizar en un pago único parte de la hipoteca de la nueva).
En ambos supuestos, el consultante tiene la intención de destinar 10.000 euros a amortizar en un pago único el préstamo existente, con la finalidad de que se apliquen a la adquisición de la nueva vivienda. Señala, que si bien dicho importe no sería objeto de deducción con ello se igualarían los 33.000 euros invertidos en anteriores viviendas habituales por los que practicó deducción, y ello permitiría, a partir de ese momento, practicar deducción en función de las siguientes amortizaciones imputables a la nueva vivienda.
Se observa, de los datos aportados que configuran la segunda opción, que el capital del préstamo en este supuesto supera en 10.000 euros al capital considerado en la primera. Pudiendo entenderse que tal importe se destinará a fines distintos al de adquisición de vivienda.
A todo ello, siendo válido para ambos supuestos, cabe señalar lo siguiente:
Las cuotas de amortización de un préstamo hipotecario, o de cualquier otro medio de financiación ajena, únicamente podrán disfrutar en su totalidad de los beneficios fiscales que sobre la cuota establece la normativa del Impuesto cuando se destinen en su integridad a financiar la adquisición de la vivienda habitual del contribuyente.
De no ser así, como sucede en los supuestos en que con el préstamo se financian otros bienes o gastos no inherentes a la adquisición según dispone el artículo 69.1.1ºa) del TRLIRPF, el exceso no daría derecho a deducción en la cuota por adquisición de vivienda habitual y, por tanto, las cuotas de amortización del préstamo no podrán disfrutar en su totalidad de los beneficios fiscales que sobre la cuota establece la normativa del Impuesto.
Ahora bien, en las anualidades satisfechas de un préstamo no puede desglosarse o atribuirse, a voluntad del deudor, una parte concreta a un destino específico. En consecuencia, el consultante deberá desglosar de la cuota de amortización (principal + intereses) la parte que corresponde al pago pendiente del valor de adquisición de su vivienda habitual (precio + gastos + tributos) y la parte que corresponde, en este caso, a la otra vivienda y a cualquier otro fin, si lo hubiese. Este reparto debe hacerse proporcionalmente al importe de cada una de estas partidas sobre el importe total del préstamo. Señalar que, igualmente, podrán ser objeto de deducción los gastos generados en la ampliación o cancelación, según la opción que adopte, del préstamo originario, así como la parte proporcional que de los gastos de constitución del nuevo préstamo se correspondan con la parte que financia la vivienda habitual. Esta distribución, igualmente, deberá observarla el consultante en la amortización parcial que por importe de 10.000 euros quiere atribuir a inversión en la nueva vivienda, ya que como se ha indicado únicamente se atribuirá a la misma en la proporción que proceda.
En cualquier caso, el destino dado a las distintas partidas deberá ser justificado por el contribuyente suficientemente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarlas, a requerimiento de los mismos, siendo este el momento, y no otro anterior, de aportar las pruebas que estime oportunas.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 69-1, 1º, 2º