La ganancia patrimonial derivada de la transmisión del inmueble genera sujeción al IRPF conforme al artículo 33.1 LIRPF. El consultante, al ser mayor de 65 años, puede aplicar la exención del artículo 33.4.b) LIRPF sobre el 50% de la ganancia, siempre que acredite que la vivienda constituye su residencia habitual en el momento de la transmisión o hubiera tenido tal consideración hasta los dos años anteriores. Respecto al cónyuge, la exención por reinversión en vivienda habitual requiere análisis específico de los requisitos de reinversión y plazo temporal, no incluidos en esta resolución.
Hechos
El consultante, mayor de 65 años, es propietario, junto con su cónyuge, menor de 65 años, de una vivienda habitual. Manifiesta su intención de enajenar dicha vivienda.
Cuestión planteada
Tributación en el IRPF de la ganancia patrimonial resultante. En particular, si es de aplicación la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la LIRPF para la ganancia patrimonial obtenida por el consultante y la exención por reinversión en vivienda habitual para la obtenida por su cónyuge.
Contestación
La transmisión de un inmueble generará en el consultante y su cónyuge una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, por tanto, estará sujeta al impuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.1.
El artículo 33.4.b) de la LIRPF, establece que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”.
El concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente:
“1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
(…).
3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
En consecuencia, en este caso al ser el consultante mayor de 65 años, podrá aplicar la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la LIRPF respecto del 50 por ciento de la ganancia patrimonial que, en su caso, se derive de la transmisión de la vivienda habitual (cuya titularidad pertenece en un 50 por ciento al consultante).
Por otro lado, la exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.
2. (…).
3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.
En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento".
Conforme con tal regulación, para que el 50 por ciento de la ganancia patrimonial que corresponda al cónyuge del consultante, menor de 65 años, obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el 50 por ciento del importe total obtenido por dicha enajenación en la adquisición de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación.
Por tanto, en el caso planteado, el cónyuge del consultante podrá aplicar la exención por reinversión al 50 por ciento de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de su vivienda habitual siempre y cuando reinvierta el 50 por ciento del importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro del plazo de dos años desde dicha transmisión. En otro caso, dicha ganancia patrimonial se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, art. 33.4.b), 38.
RD 439/2007, art. 41 y 41 bis.