La transmisión de vivienda habitual genera ganancia o pérdida patrimonial cuantificada por diferencia entre valor de adquisición (incluidos gastos, tributos e inversiones, actualizado por coeficientes para inmuebles) y valor de transmisión (precio real de enajenación deducidos gastos y tributos del transmitente). La ganancia es excluible de gravamen conforme al artículo 38.1 LIRPF si el importe total se reinvierte en adquisición de nueva vivienda habitual bajo las condiciones reglamentarias establecidas.
Hechos
El consultante tiene la intención de transmitir su vivienda habitual adquirida en 2003 por un importe inferior a su precio de adquisición generando la consiguiente pérdida patrimonial.
Cuestión planteada
Tributación en el IRPF de la mencionada operación.
Contestación
La transmisión de la vivienda habitual del consultante generará en el mismo una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley del Impuesto. Los valores de adquisición y de transmisión vienen definidos en el artículo 35 para las transmisiones a título oneroso.
El artículo 35 dispone lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
No obstante lo anterior, en los supuestos de transmisión de la vivienda habitual, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38.1 de la LIRPF, podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por su transmisión, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
En el supuesto planteado, el consultante manifiesta que la transmisión de la vivienda le va a generar una pérdida patrimonial al resultar el valor de adquisición superior al valor de transmisión por lo que no resultará de aplicación el artículo 38 de la LIRPF anteriormente mencionado, el cual es únicamente aplicable en el supuesto de que la transmisión de la vivienda habitual genere la existencia de una ganancia patrimonial.
El importe de la pérdida patrimonial calculada conforme a los artículos 34 y 35 de la LIRPF se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF ya que, según se desprende de los datos aportados en su escrito de consulta, habrá transcurrido más de un año entre las fechas de transmisión y adquisición de la vivienda.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, artículos 33 a 35 y 38.