En arrendamientos con opción de compra donde consta claramente la intención del promotor de efectuar posteriormente la venta, la operación es sujeta y no exenta del IVA, generando derecho a deducción íntegra del IVA soportado en la construcción. Cuando se pacta expresamente que parte de las cuotas arrendaticias constituirán precio de compraventa al ejercitar la opción, procede rectificación de cuotas inicialmente gravadas al tipo general (16%) para aplicar el reducido (7% o 4%) según calificación de la vivienda. La rescisión sobrevenida del contrato no altera esta naturaleza tributaria ni el derecho a devolución de cuotas soportadas, siempre que el contrato original reúna los requisitos de sujeción y no exención.
Hechos
La entidad consultante es una promotora-constructora que formalizó un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre un bien inmueble que había promovido. A los nueve meses se rescindió este contrato y se transmitió a una de las socias de la empresa. El inquilino suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con la nueva propietaria, esta vez sin opción de compra.
Cuestión planteada
Devolución de las cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido soportadas por el inquilino durante la vigencia del contrato de arrendamiento con opción de compra.
Contestación
1.- La doctrina de esta Dirección General (por todas, consulta de 13 de noviembre de 2009, Nº V2509-09) sobre la tributación de los arrendamientos de viviendas con opción de compra en el Impuesto sobre el valor Añadido es la siguiente:
1º. La promoción de viviendas para destinarlas a la venta, adjudicación o cesión, a través de contratos de arrendamiento con opción de compra en los que se deduzca con claridad que la intención del promotor es llevar a cabo en última instancia dicha venta, adjudicación o cesión, será generadora íntegramente del derecho a la deducción.
En este tipo de operaciones no habrá lugar al gravamen por autoconsumo a que se refieren las letras c) ni d) del artículo 9.1º de la Ley 37/1992.
Los arrendamientos con opción de compra posteriores se encontrarán, en estos casos, sujetos y no exentos del Impuesto.
Cuando las cuotas arrendaticias se exijan desde el día 28 de octubre de 2009 en adelante, el tipo de gravamen aplicable será el reducido del 7 o del 4 por ciento según corresponda a su régimen de calificación. Las exigidas hasta el día 27 de octubre de 2009, incluido, determinarán el devengo del Impuesto al tipo general del 16 por ciento.
Cuando se haya soportado el Impuesto al tipo general del Impuesto en el arrendamiento previo y en el contrato se haya pactado expresamente que una parte de las cuotas arrendaticias deben considerarse precio de la compraventa una vez ejercitada la opción de compra, deberá procederse a la rectificación de las cuotas del Impuesto que fueron inicialmente calculadas al 16 por ciento a fin de que corregir su gravamen al 7 o al 4 por ciento, según corresponda con la calificación de la vivienda que va a ser objeto de entrega.
2º. La promoción de viviendas para destinarlas a su arrendamiento sin opción de compra determinará para su promotor la imposibilidad de deducir el Impuesto.
No obstante, si la decisión de arrendar sin opción de compra fuera sobrevenida y posterior a la construcción, habrá lugar al gravamen por autoconsumo de acuerdo con el artículo 9.1º.c) de la Ley del Impuesto.
Para cualquiera de los dos supuestos anteriores, el arrendamiento posterior estará sujeto pero exento del Impuesto.
3º. El uso de una vivienda en virtud de contratos de arrendamiento con opción de compra no agotará la primera entrega de una edificación.
2.- En el caso planteado en la consulta se formaliza un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre una vivienda que está sujeto y no exento. El hecho de que, por las circunstancias sobrevenidas que se explican en el escrito de consulta, se haya rescindido dicho contrato no implica que éste pierda su naturaleza y carácter de contrato de arrendamiento con opción de compra; tampoco el que el inquilino formalice con posterioridad un contrato de arrendamiento sin opción de compra respecto del mismo inmueble y con la nueva propietaria.
Por tanto, el Impuesto sobre el valor Añadido correspondiente al arrendamiento con opción de compra está correctamente repercutido, por lo que no cabe devolución.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 20-Uno-23º