Las cantidades percibidas por participación en derecho de traspaso de local de negocio constituyen rendimientos del capital inmobiliario sujetos a retención conforme al artículo 75 RIRPF, salvo que concurra alguna de las excepciones del apartado 3.g) (arrendamiento de vivienda para empleados, rentas < 900 €/año, o actividad arrendadora profesional con cuota no cero en IAE grupo 861). La retención aplica independientemente de la calificación de la renta como traspaso, siendo requisito que el arrendador no ostente actividad arrendadora profesional exenta o que ésta genere cuota positiva en IAE.
Hechos
La consultante, como arrendadora de un local de negocio, ha recibido en el año 2007 un pago único de su arrendatario, persona jurídica, en concepto de participación en el derecho de traspaso del local. De este pago único fue retenido a cuenta del Impuesto sobre Sociedades el 15 por 100. La consultante entiende que la retención debe ser a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la arrendadora, que, a partir de 1 de enero de 2007, es del 18 por 100.
Cuestión planteada
Tipo de retención a aplicar sobre la renta percibida por la consultante en el año 2007 por su participación en el derecho de traspaso de local de negocio.
Contestación
Las cantidades percibidas por el arrendador de un local de negocios en concepto de participación en el derecho de traspaso del mismo se consideran rendimientos del capital inmobiliario, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). Añade este precepto que se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.
En desarrollo del artículo 99 de la Ley del Impuesto, el artículo 75 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), determina cuales son las rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta, incluyendo entre las mismas, independientemente de su calificación:
“Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
A estos efectos, las referencias al arrendamiento se entenderán realizadas también al subarrendamiento”.
El sometimiento genérico a retención de estos rendimientos se ve complementado por lo dispuesto en la letra g) del apartado 3 del mismo precepto reglamentario, que excepciona de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta los siguientes supuestos:
“1º. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2º. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
3º. Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda.”
Ahora bien, para que este sometimiento a retención de los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos resulte operativo, se hace necesaria la existencia de un obligado a retener que satisfaga los rendimientos, lo que nos lleva al artículo 76.1 del mismo Reglamento, donde se establece lo siguiente:
“Con carácter general, estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación:
a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
c) Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español, que operen en él mediante establecimiento permanente.
d) Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español, que operen en él sin mediación de establecimiento permanente, en cuanto a los rendimientos del trabajo que satisfagan, así como respecto de otros rendimientos sometidos a retención o ingreso a cuenta que constituyan gasto deducible para la obtención de las rentas a que se refiere el artículo 24.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
(...).”
Dado que el arrendatario es una entidad obligada a retener, y salvo que resultase aplicable alguno de los supuestos de exoneración del artículo 75.3.g) del Reglamento del Impuesto, existiría la obligación por parte de aquel de practicar la correspondiente retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la arrendadora sobre el importe que le ha sido satisfecho por su participación en el derecho de traspaso.
De acuerdo con lo previsto en el artículo 100 del Reglamento del Impuesto sobre la renta de las personas Físicas “la retención a aplicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 18 por 100 sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.”
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 22, 99; RIRPF RD 439/2007, Art. 75, 76,100