La deducción por inversión en vivienda habitual regulada en artículos 69.1 y 79 TRLIRPF requiere que las cantidades satisfechas correspondan a adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluyendo gastos de operación y, en caso de financiación ajena, amortización e intereses del préstamo hipotecario. Las cantidades destinadas a devolver un préstamo personal —no vinculado contractualmente a la financiación de la vivienda— no integran la base de esta deducción, al no constituir conceptos expresamente incluidos (amortización de préstamo hipotecario, intereses hipotecarios, gastos derivados de financiación ajena). La deducción únicamente cubre financiación específicamente hipotecaria sobre el inmueble.
Hechos
El consultante va a adquirir una vivienda. El 80% del precio de la vivienda se va a financiar con un préstamo hipotecario que se concederá por una entidad bancaria. El resto del precio y los gastos se financiarán con un préstamo personal que le concederá un familiar y que podría ser sin intereses.
Cuestión planteada
Posibilidad de aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas para devolver el préstamo personal.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge, actualmente, en los artículos 69.1 y 79 del Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, TRLIRPF, (BOE del día 10), siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, letra a), donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. Así mismo dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento.”
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Por su parte el artículo 53 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, (B.O.E. de 4 de agosto) –en adelante RIRPF- define el concepto de vivienda habitual en los siguientes términos:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.
Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.
3. Cuando sean de aplicación las excepciones previstas en los apartados anteriores, la deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el momento en que se den las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda o impidan la ocupación de la misma, salvo cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo, en cuyo caso podrá seguir practicando deducciones por este concepto mientras se mantenga dicha situación y la vivienda no sea objeto de utilización.”
Conforme con tal regulación, cabe afirmar que constituyendo, la vivienda adquirida, la residencia habitual del consultante, este podrá practicar la deducción en función de los importes que satisfaga en el periodo impositivo por la adquisición de la vivienda.
Cuando ésta inversión se financie mediante uno o varios préstamos (ya sean éstos bancarios, entre particulares o de cualquier otro tipo), la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal de los mismos y abonando, en su caso, los correspondientes intereses.
La normativa del impuesto no exige ninguna condición previa para los préstamos, sino simplemente que se pruebe la correlación entre la concesión del préstamo y su destino a la adquisición de la vivienda habitual del contribuyente, así como la justificación del pago o pagos de las cuotas de amortización del mismo.
Las cuestiones citadas en el párrafo anterior deberán probarse por cualquier medio de prueba admitido en derecho, siendo competencia de los Órganos de Gestión e Inspección del impuesto la valoración de las pruebas aportadas.
Acreditándose suficientemente las circunstancias expresadas anteriormente, el prestatario podrá practicar deducción por inversión en vivienda habitual, formando la base de deducción anual las cantidades amortizadas y los intereses satisfechos en cada período impositivo.
No obstante, al tratarse de un préstamo, éste estará afectado por la presunción de onerosidad prevista en el artículo 6.3 del TRLIRPF, el cual establece que “se presumirán retribuidas, salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes, derechos o servicios susceptibles de generar rendimientos del trabajo o del capital”. La retribución, en caso de no poder probar la gratuidad del mismo, se fija, por el artículo 44 del TRLIRPF, en el interés legal del dinero que se halle en vigor el último día del período impositivo.
Lo que comunico a Vd.con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 53; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts. 69-1, 79