La fecha de adquisición de la nuda propiedad donada es la de la escritura pública de donación con aceptación (art. 629, 630 y 633 CC), siendo la aceptación presupuesto de eficacia de la donación. El exceso de cabida registrado posteriormente, al corregir únicamente errores de inscripción, adquiere la condición de heredado (misma fecha y valor que la finca matriz). El valor de adquisición a efectos de IRPF se determina por el de transmisión inmobiliaria aplicable en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (sin exceder valor de mercado), incrementado por inversiones y mejoras posteriores realizadas.
Hechos
El consultante adquirió en el año 1973 por donación de su padre la nuda propiedad de una finca rústica. En el año 1983 se rectificó la escritura pública de donación con objeto de inscribir una casa de labranza que existía en la citada finca. En sentencia judicial de fecha 24 de mayo de 2004 se estima justificada por el Juez una mayor cabida de la finca en cuestión, al figurar inscrita en el Registro de la Propiedad por una superficie inferior a la real. En la actualidad se propone inscribir en el citado Registro la mayor cabida de la finca.
Cuestión planteada
A efectos de una futura transmisión de la finca, ¿cuál sería la fecha y valor de adquisición de la misma?
Contestación
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), la transmisión de la finca a la que se refiere el consultante generará una ganancia o pérdida patrimonial al producir una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial se determinará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, definidos en el artículo 35 de la Ley del Impuesto para las transmisiones onerosas y en el artículo 36 para las transmisiones lucrativas.
Al haber sido adquirida la nuda propiedad de la citada finca por donación, para determinar la fecha de adquisición hay que acudir a las disposiciones del Código Civil en materia de donaciones.
Según el artículo 629 del Código Civil “La donación no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptación.”
El artículo 630 establece que “El donatario debe, so pena de nulidad, aceptar la donación por sí, o por medio de persona autorizada con poder especial para el caso, o con poder general y bastante.”
Por último, el artículo 633 del Código Civil dispone lo siguiente:
“Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.
La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.
Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escrituras.”
Por tanto, dándose los requisitos anteriormente mencionados, la fecha de adquisición de la nuda propiedad de la finca será la fecha de la escritura pública de donación y aceptación de la misma.
En cuanto al exceso de cabida reflejado en escritura pública de 24 de mayo de 2004, al tener por objeto subsanar errores en la inscripción registral de la finca matriz, su reconocimiento no generará alteración patrimonial alguna. Por tanto, la superficie correspondiente al exceso de cabida se entenderá adquirida en el momento en que lo fue la finca a la que corresponde.
Al haber sido adquirida la finca por donación, el valor de adquisición estará formado por la suma del valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Al tratarse de un inmueble, este valor se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes previstos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión.
Este valor de adquisición corresponderá a la superficie total de la finca, incluyendo el exceso de cabida mencionado anteriormente.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 33.1, 35 y 36