La deducción por inversión en vivienda habitual no impone restricciones en los medios de pago empleados para transferir fondos desde la cuenta vivienda al promotor (recibos domiciliados, transferencias, etcétera). Los saldos pueden disponerse en múltiples pagos parciales al promotor sin limitación, siempre que cada disposición se destine exclusivamente a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual y no se supere el plazo cuadrienal desde la apertura de la cuenta; la interpretación de los requisitos de la cuenta vivienda es estricta en cuanto a la finalidad del destino, pero no en cuanto a la modalidad, número o fraccionamiento de los pagos.
Hechos
El consultante va a destinar las cantidades depositadas en una cuenta vivienda a pagar al promotor de su vivienda habitual en construcción.
Cuestión planteada
Si a efectos de la deducción por inversión en vivienda habitual existe limitación de los medios (recibos domiciliados, transferencias, etcétera) en virtud de los cuales se efectúen los pagos desde la cuenta vivienda al promotor, y si la disposición del saldo de la cuenta vivienda debe realizarse en un solo acto o pueden realizarse distintos pagos al promotor.
Contestación
La regulación de las cuentas vivienda se recoge en los artículos 68.1.1º y 78 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, siendo desarrollada en el artículo 56 de su Reglamento, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo) en los siguientes términos, de acuerdo con la redacción vigente a partir de 1 de enero de 2011:
“1. Se considerará que se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente las cantidades que se depositen en Entidades de Crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposición, siempre que los saldos de las mismas se destinen exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente.
2. Se perderá el derecho a la deducción:
a) Cuando el contribuyente disponga de cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de disposición parcial se entenderá que las cantidades dispuestas son las primeras depositadas.
b) Cuando transcurran cuatro años, a partir de la fecha en que fue abierta la cuenta, sin que se haya adquirido o rehabilitado la vivienda.
c) Cuando la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda no cumpla las condiciones que determinan el derecho a la deducción por ese concepto, sin tomar en consideración a estos efectos la cuantía de la base imponible del contribuyente correspondiente al período impositivo en que se adquiera o rehabilite la vivienda o a los períodos impositivos posteriores.
3. Cada contribuyente sólo podrá mantener una cuenta vivienda.
4. Las cuentas viviendas deberán identificarse separadamente en la declaración del Impuesto, consignando, al menos, los siguientes datos:
Entidad donde se ha abierto la cuenta.
Sucursal.
Número de la cuenta.”
Por su parte, el artículo 55.1.1º del Reglamento del Impuesto asimila a la adquisición de vivienda la “Construcción, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión”.
Los requisitos exigidos a las cuentas vivienda deben entenderse de forma estricta, es decir, los saldos depositados en la cuenta deben destinarse a la adquisición o rehabilitación de la vivienda que vaya a constituir la residencia habitual del sujeto pasivo, a la que se asimila la construcción, en el plazo de cuatro años desde su apertura, si bien excepcionalmente la disposición transitoria décima del Reglamento del Impuesto permite que, en aquellos casos en que el plazo de cuatro años para la aplicación del saldo de la cuenta vivienda venza en el periodo comprendido entre el 1 de enero de 2008 y el 30 de diciembre de 2010, pueda aplicarse dicho saldo hasta el día 31 de diciembre de 2010.
De acuerdo con lo expuesto, una cuenta vivienda abierta en un determinado día tiene como fecha límite para invertir su saldo en la adquisición de vivienda habitual ese mismo día del cuarto año (los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha: artículos 5.1 del Código Civil y 48.2 de la Ley 30/1992, de 26 noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, -BOE de 27 de noviembre-). Este plazo, aparte de la ampliación prevista en la disposición transitoria décima del Reglamento del Impuesto antes referida, es improrrogable, ya que su regulación no admite posibilidad alguna de ampliación; transcurrido el mismo sin efectuar la inversión se perdería el derecho a las deducciones practicadas.
En definitiva, el contribuyente podría destinar el saldo de la cuenta vivienda a realizar pagos al promotor de la vivienda en construcción en cualquier momento previo a finalizar el plazo de cuatro años exigido para invertir la totalidad de las aportaciones efectuadas en la cuenta vivienda. A esos efectos los pagos al promotor pueden consistir en un único pago o varios pagos y no se exige reglamentariamente que dichos pagos realizados desde la cuenta vivienda adopten una forma específica, siempre que supongan entregas a cuenta de la vivienda en construcción efectuadas al promotor.
Por otro lado, dado que la adquisición de vivienda se corresponde con un supuesto de construcción, tendrá que adquirir ésta dentro de los siguientes cuatro años al inicio de la inversión, esto es, tras el primer pago realizado al promotor que haya sido objeto de deducción, proceda o no de la cuenta vivienda. Así, en casos de construcción con entregas al promotor, la adquisición jurídica se entiende producida cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición o entrega de la cosa vendida, que en el caso de inmuebles puede realizarse de múltiples formas: puesta en poder y posesión de la cosa, entrega de las llaves o títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública, hecho que, como se ha indicado, debe producirse en un plazo máximo de cuatro años desde el inicio de la inversión.
A su vez, de acuerdo con el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, para que la vivienda adquirida se considere vivienda habitual, debe constituir la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años, salvo fallecimiento o concurrencia de las circunstancias que exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo; debiendo ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de 12 meses a partir de la adquisición o terminación de las obras, con las excepciones previstas en el apartado 2 del referido artículo, para su consideración como vivienda habitual desde dicho momento.
El incumplimiento de los plazos y requisitos anteriores, determina la pérdida del derecho a las deducciones practicadas, en cuyo caso sería de aplicación lo dispuesto en el artículo 59 del Reglamento del Impuesto:
“1. Cuando, en períodos impositivos posteriores al de su aplicación se pierda el derecho, en todo o en parte, a las deducciones practicadas, el contribuyente estará obligado a sumar a la cuota líquida estatal y a la cuota líquida autonómica o complementaria devengadas en el ejercicio en que se hayan incumplido los requisitos, las cantidades indebidamente deducidas, más los intereses de demora a que se refiere el artículo 26.6 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
2. Esta adición se aplicará de la siguiente forma:
a) Cuando se trate de la deducción por inversión en vivienda habitual, regulada en el apartado 1 del artículo 68 de la Ley del Impuesto, se añadirá a la cuota líquida estatal la totalidad de las deducciones indebidamente practicadas.
(…)”.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículo 68 y disposición transitoria decimoctava.
RIRPF, RD 439/2007, artículos 54, 55, 56, 59 y disposición transitoria décima.