En autopromoción inmobiliaria, la ganancia patrimonial del IRPF se calcula con dos fechas de adquisición diferenciadas: la del terreno (escritura pública) y la de la construcción (acta de declaración de obra nueva, o prueba de conclusión anterior). El valor de adquisición agrupa el precio real del terreno, los gastos de construcción acreditados y los tributos inherentes (excluidos intereses), actualizable por coeficientes. La base imponible requiere desglosar proporcionalmente el valor de transmisión entre terreno y construcción, aplicando a cada componente su respectivo período de permanencia para calcular ganancias independientes.
Hechos
El consultante tiene previsto transmitir en el año 2007 un chalet construido por su cuenta en un terreno de su propiedad. El terreno fue adquirido en el 5 de septiembre de 1992, mediante escritura pública. La licencia de 1ª ocupación del chalet es de 20 de octubre de 1993, si bien la escritura pública de declaración de obra nueva se otorgó el 10 de diciembre de 1998.
Cuestión planteada
1ª) Fecha de adquisición.
2ª) Valor de adquisición.
3ª) Porcentaje del valor de transmisión que correspondería al terreno y al chalet.
Contestación
1ª) En el caso consultado estamos ante un supuesto de “autopromoción”, al ser el propio contribuyente quién encarga la construcción del chalet, satisfaciendo directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras. A efectos de la determinación del periodo de permanencia en su patrimonio, en el caso de su futura transmisión, existirán dos fechas de adquisición: la del terreno, y la de la construcción.
La fecha de adquisición del terreno será la fecha del otorgamiento de la escritura pública de adquisición, que según manifiesta el consultante, se efectuó el 5 de septiembre de 1992.
Por lo que respecta a la construcción, el criterio interpretativo de este Centro Directivo es considerar como fecha de adquisición la de terminación de las obras. A estos efectos, se tomará como tal la de la escritura de declaración de obra nueva, salvo que se acredite, por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, que la finalización de las obras se produjo con anterioridad a la fecha de dicha escritura.
2ª) De acuerdo con lo dispuesto en los apartados 1 y 2 del artículo 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), el valor de adquisición del chalet estaría formado por la suma de:
a) El importe real por el que se adquirió el terreno.
b) Los importes satisfechos por el consultante por la construcción del chalet, siempre que puedan ser debidamente acreditados por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho.
c) Los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, satisfechos por el adquirente.
Este valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año en que se efectúe la transmisión.
3ª) El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste (artículo 35.3 de la Ley del Impuesto).
Para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que se ponga de manifiesto como consecuencia de la transmisión, se distinguirá la parte del valor de transmisión que corresponda a cada uno de los componentes del valor de adquisición. Este desglose del valor de transmisión debe realizarse en función del valor normal de mercado del terreno y de la edificación en el momento de la enajenación, valores que pueden acreditarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho.
Por lo que respecta a los medios de prueba habrá de ajustarse a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria (BOE del 18): ”En los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, (…)”, siendo competencia de los órganos de comprobación e inspección de la Administración Tributaria la valoración de las pruebas aportadas.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 35