La comprobación de valores catastrales en la determinación de la base amortizable de inmuebles arrendados no afecta a la deducción por inversión en vivienda habitual (arts. 68, 70 y 78 LIRPF), cuyo régimen es independiente. Para rendimientos del capital inmobiliario, la amortización máxima deducible se limita al 3% del mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral (sin suelo), aplicándose posteriormente los coeficientes de actualización del art. 35.2 LIRPF sobre ambos elementos. La comprobación administrativa de valores catastrales incide únicamente en la determinación de esta base máxima amortizable, no en la configuración estructural de ninguna de estas deducciones.
Hechos
.El consultante adquirió en el año 2010 tres viviendas, una que constituye su vivienda habitual y otras dos, una de ellas al 50 por 50, que están alquiladas. El valor declarado a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ha sido objeto de un expediente de comprobación de valores incoado por la Administración competente, del que ha resultado un valor comprobado superior al declarado.
Cuestión planteada
Incidencia de la comprobación de valores en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
En desarrollo del artículo 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), los artículos 13 y 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), recogen los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario. Según el artículo 14:
“1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
(…)”.
Por otro lado, el artículo 35.1 de la Ley del Impuesto establece que “el valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan”.
Por último, la deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 de la Ley del Impuesto, siendo el primero de ellos donde se establece la configuración de esta deducción, que, con una base máxima de deducción de 9.040 euros anuales(a partir de 1 de enero de 2011), se aplicará sobre “las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento.”
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el aumento de valor de las tres viviendas adquiridas por el consultante resultante de la comprobación de valores efectuada por el Departamento de Economía, Hacienda y Empleo del Gobierno de Aragón, no tiene incidencia alguna en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, ya que, tanto el cómputo de la amortización como gasto deducible en el caso de las viviendas alquiladas, como la base de deducción por adquisición de la vivienda habitual, como la determinación del valor de adquisición de las tres viviendas en caso de una futura transmisión, parten de las cantidades efectivamente satisfechas, circunstancia que no concurre en el aumento del valor declarado por el consultante a efectos del Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
No obstante, la cuota diferencial de este último Impuesto resultante de dicha comprobación de valores, como mayor tributo que grava las citadas adquisiciones, tendría repercusión en la base de la deducción por la adquisición de la que constituye su vivienda habitual, en la determinación del valor de adquisición de las viviendas en caso de una futura transmisión y en el cómputo de la amortización en el caso de las viviendas arrendadas, de acuerdo con lo dispuesto en los mencionados artículos 23, 35.1 y 68.1 de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 23, 35-1 y 68-1; RIRPF RD 439/2007, Art. 14