La operación de constitución de opción de compra y posterior venta de una parcela no está sujeta a IVA cuando el bien no se encuentra afecto al patrimonio empresarial de la entidad transmitente. Aunque las sociedades mercantiles presumen la condición de empresario, la exclusión del ámbito empresarial es cuestión de hecho acreditable por medios generalmente aceptados en Derecho, lo que determina la aplicación de la exención del artículo 7 LIVA en lugar de la sujeción ordinaria.
Hechos
La consultante es una persona física que va a celebrar un contrato de opción de compra de una parcela perteneciente a una entidad mercantil.
La entidad mercantil desarrolla la actividad de enseñanza, pero la parcela en cuestión no se encuentra afecta al patrimonio empresarial.
En caso de ejercitarse la opción de compra, el importe satisfecho por la opción se considerará como pago a cuenta de la compraventa.
Cuestión planteada
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de la operación.
Contestación
1.- De acuerdo con el artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado de 29), “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”.
Por su parte, el apartado dos de este mismo precepto señala que “se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional:
a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional.
b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la to-talidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.
(…).”.
Asimismo, el artículo 5.Uno de la citada Ley señala que a efectos de la misma se reputarán empresarios o profesionales las personas o entidades que realicen actividades empresariales o profesionales, las cuales se definen en el apartado dos del mismo artículo como aquéllas que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.definidas en el apartado siguiente de este artículo.
De igual forma, también tendrán la condición de empresario o profesional las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
Por esta razón, se presume que cualquier operación realizada por una sociedad mercantil va a tener contenido empresarial y, en consecuencia, salvo posibles aplicaciones de lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley, resultará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
En este sentido, la afectación de un elemento al patrimonio empresarial del sujeto pasivo es una cuestión de hecho que podrá ser probada por los medios de general aceptación en Derecho.
Dado que se indica expresamente en el escrito de consulta que la parcela objeto de la opción y posterior venta no se encuentra afecta al patrimonio empresarial de la entidad transmitente se debe concluir que la constitución de tal opción así como, en su caso, la posterior venta, no estarán sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, sin perjuicio de la tributación que corresponda por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993).
2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 4 y 5