La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de vivienda habitual por persona mayor de 65 años está exenta conforme al artículo 31.4.b) LIRPF, siempre que concurran dos requisitos: adquisición del pleno dominio y que la vivienda constituya residencia habitual durante un plazo continuado de al menos tres años (o excepcionalmente inferior si concurren causas justificadas como cambio de domicilio obligado). En caso de adjudicación por disolución de sociedad mediante escritura pública, el otorgamiento de la misma constituye tradición suficiente para acreditar la adquisición de la propiedad, iniciando el cómputo de antigüedad desde ese momento.
Hechos
El consultante era socio único de una sociedad que estuvo acogida al régimen de transparencia fiscal desde su constitución el 28 de abril de 1998, hasta su disolución el 22 de diciembre de 2003, efectuada según lo previsto en la disposición transitoria segunda de la Ley 46/2002. La sociedad era propietaria del inmueble que ha constituido la vivienda habitual del consultante desde el año 1998 y que le fue adjudicado a su disolución.
Cuestión planteada
Ante una posible venta del inmueble, el consultante se pregunta si se puede considerar como su vivienda habitual a los efectos de quedar exenta la ganancia patrimonial que se obtuviese por ser mayor de 65 años.
Contestación
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 31.4.b) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión por mayores de 65 años de su vivienda habitual.
El concepto de vivienda habitual es el previsto a efectos de la deducción por adquisición en el artículo 53 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto), según el cual “con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.” Enumera, a continuación, este precepto una serie de excepciones al cumplimiento de este plazo, como el fallecimiento del contribuyente o la concurrencia de otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
Los beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual del contribuyente –adquisición, exención por reinversión y exención por transmisión por mayores de 65 años- requieren, por tanto, la concurrencia en el contribuyente de dos requisitos: adquisición de la propia vivienda y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual.
Aunque la norma no define qué se entiende por adquisición, hay que remitirse al concepto civil de la misma, sea cual sea el negocio jurídico por el que se produce. Así, se entiende que el contribuyente ha adquirido una vivienda cuando se convierte en propietario del pleno dominio, aunque sea compartido, de la misma.
Con arreglo al ordenamiento jurídico español, la adquisición de la propiedad requiere título y modo, de tal manera que “no se transfiere … el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. En consecuencia, el otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega o tradición de la cosa necesaria para la adquisición de la propiedad.
En el presente caso en el que la vivienda fue adjudicada al socio por disolución de la sociedad llevada a cabo mediante escritura pública, la fecha de adquisición sería la del otorgamiento de la misma.
El cómputo de los tres años de residencia mínima en la vivienda se inicia desde la fecha de adquisición. Por tanto, si el consultante transmitiese la vivienda antes de que transcurra dicho plazo, siempre que no concurra ninguna de las circunstancias que permiten exonerar de su cumplimiento, no podría aplicar la exención prevista en el artículo 31.4.b) del texto refundido.
Por otro lado, la disposición transitoria segunda de la Ley 46/2002, de 18 de diciembre, de reforma parcial del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y por la que se modifican las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades y sobre la Renta de no Residentes y, actualmente, la disposición transitoria decimosexta del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (BOE de 11 de marzo), establecen un sistema de beneficios fiscales, tanto para la propia sociedad que se disuelve como para sus socios, que permite a las sociedades que estaban incluidas en el régimen de transparencia fiscal disolverse y liquidarse cuando no les interese quedar sujetas al nuevo régimen de sociedades patrimoniales o, en su caso, al régimen general del Impuesto. En concreto, en el caso de adjudicación de inmuebles, retrotrae la fecha de adquisición de éstos por el socio a la fecha de adquisición por la sociedad, si bien se trata, simplemente, de una forma de hacer tributar las ganancias patrimoniales que afloran con motivo de la disolución de la sociedad, pero en modo alguno afectan al concepto jurídico de adquisición, que es el que prevalece en el caso de la vivienda habitual y de los beneficios fiscales a ella vinculados.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 46/2002, DT 2; TRIRPF, Art. 31-4; RIRPF (RD 1775/2004) , Art. 53-1