La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF) requiere que tanto la vivienda transmitida como la adquirida ostenten la condición de habitual conforme al art. 54 RIRPF. Ello exige residencia efectiva y continuada de al menos tres años en la transmitida, y ocupación dentro de los doce meses siguientes a la adquisición en la nueva vivienda. La ganancia se excluye de gravamen siempre que el importe total obtenido en la transmisión se reinvierta íntegramente en la adquisición de una nueva vivienda habitual, dependiendo la aplicación de la exención del cumplimiento simultáneo de ambas condiciones de habitualidad.
Hechos
Obtenida una ganancia patrimonial por la transmisión de una vivienda que fue adquirida, la mitad, en 1989 por herencia del padre y, la otra mitad, en 2008, por herencia de la madre. Se manifiesta que dicha vivienda fue vivienda habitual del transmitente y de su cónyuge desde 1989 hasta 2002, año en que trasladaron su residencia a Francia por motivos de trabajo. En el año 2009 la familia ha regresado a España, donde ha fijado su residencia, y ha transmitido la referida vivienda para adquirir otra vivienda más adecuada a sus necesidades actuales.
Cuestión planteada
Si a la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la referida vivienda le es aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
El artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, establece que “podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”.
Dichas condiciones se establecen en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF. Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Al respecto, dentro del apartado 1 de dicho artículo, se dispone que “para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento”.
El artículo 54 del RIRPF, en desarrollo del artículo 68.1 3º de la LIRPF, recoge el concepto de vivienda habitual del contribuyente, considerando como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda a las que se refiere el artículo 54 del RIRPF.
Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente como consecuencia de cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 54 del RIRPF la mantendrá en tanto continué constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos –pleno dominio o residencia habitual– respecto del mismo.
Asimismo, el citado artículo 54, en su apartado 4, dispone:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4.b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
En conclusión, en el presente caso no se cumple el requisito de que la vivienda hubiera tenido la consideración de habitual para el contribuyente en el momento de la venta o en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión, por lo que no resulta aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual a la ganancia patrimonial obtenida de la venta de la vivienda.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Art. 38; RIRPF, RD 439/2007, Arts. 41, 54.