La exención por transmisión de vivienda habitual tras cumplir 65 años (art. 33.4.b) LIRPF) se devenga en el momento de la transmisión jurídica, no en la firma de las arras. Aunque el contrato de arras genera únicamente derechos sobre la futura transmisión sin alterar la composición patrimonial, la ganancia o pérdida patrimonial se produce al efectuarse la enajenación pública. Por tanto, si la escritura pública de compraventa se formaliza después de que el consultante cumpla 65 años, la exención será aplicable, independientemente de cuándo se hayan firmado las arras. La cantidad percibida en arras se integrará en el valor real de enajenación para el cálculo de la base imponible.
Hechos
El consultante es propietario de una vivienda que constituye su vivienda habitual desde el 13 de enero de 2004. Quiere enajenar dicha vivienda a lo largo del año 2010, al no adaptarse a sus necesidades actuales y quiere aplicar la exención de la ganancia patrimonial prevista para la transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años, edad que va a cumplir el 8 de mayo de 2010.
Cuestión planteada
Si podría aplicar la citada exención en el caso de encontrar un comprador y firmar un contrato de arras antes de cumplir los 65 años.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
La firma de un contrato de arras por el consultante donde se especifique el importe de la futura compraventa, las cantidades recibidas a cuenta o señal como compromiso de tal acto y la fecha de formalización de la escritura pública de compraventa tan solo origina unos derechos a las partes sobre la futura transmisión, no dando lugar a una variación en el valor de su patrimonio ni a una alteración en la composición de aquel, a efectos de su calificación como ganancia o pérdida patrimonial. Dicha ganancia o pérdida patrimonial se producirá cuando se efectúe, en su caso, la transmisión jurídica de la vivienda.
La cantidad percibida por el consultante en el momento de la firma del contrato de arras formará parte del importe real de enajenación de la vivienda a efectos de la determinación de su valor de transmisión en el cálculo de la ganancia o perdida patrimonial.
De acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4.b) del citado artículo 33, estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia grave o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
El concepto de vivienda habitual viene recogido en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), según el cual:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
(…).
4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4.b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, si la transmisión jurídica de la vivienda se efectúa una vez el consultante haya cumplido los 65 años, y la vivienda reúne los requisitos reglamentarios para ser considerada su vivienda habitual, podrá exonerar de tributación la ganancia patrimonial que se pudiera derivar de la transmisión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 33; RIRPF RD 439/2007, Art. 54