Cuando una operación de venta de vivienda con cesión de zonas comunes se modifica parcialmente mediante sustitución de parte de la prestación (p.ej., local comercial por porción de elementos comunes), la resolución parcial del contrato originario determina modificación de la base imponible conforme al artículo 80.2 LIVA, permitiendo rectificación de cuotas repercutidas en exceso mediante compensación en declaración-liquidación posterior (art. 89.5.b LIVA) o solicitud de devolución (art. 89.5.a LIVA), siempre dentro del plazo de cuatro años y con obligación de reintegro al adquirente en caso de optar por regularización.
Hechos
La entidad consultante es la promotora de un edificio de viviendas y dos locales comerciales. Como consecuencia del incumplimiento de lo pactado en cuanto a la superficie de la zonas comunes del inmueble promovido, la consultante va a entregar a la comunidad de propietarios uno de los locales comerciales.
Cuestión planteada
Tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido de la referida operación.
Contestación
1.- El artículo 80 apartado dos de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que “cuando por resolución firme, judicial o administrativa o con arreglo a Derecho o a los usos de comercio queden sin efecto total o parcialmente las operaciones gravadas o se altere el precio después del momento en que la operación se haya efectuado, la base imponible se modificará en la cuantía correspondiente.”.
Por su parte, el artículo 89.Uno de la misma la Ley dispone lo siguiente:
“Uno. Los sujetos pasivos deberán efectuar la rectificación de las cuotas impositivas repercutidas cuando el importe de las mismas se hubiese determinado incorrectamente o se produzcan las circunstancias que, según lo dispuesto en el artículo 80 de esta Ley, dan lugar a la modificación de la base imponible.
La rectificación deberá efectuarse en el momento en que se adviertan las causas de la incorrecta determinación de las cuotas o se produzcan las demás circunstancias a que se refiere el párrafo anterior, siempre que no hubiesen transcurrido cuatro años a partir del momento en que se devengó el Impuesto correspondiente a la operación o, en su caso, se produjeron las circunstancias a que se refiere el citado artículo 80. “
El apartado cinco del mismo artículo 89 dispone lo siguiente:
“Cinco. (…) Cuando la rectificación determine una minoración de las cuotas inicialmente repercutidas, el sujeto pasivo podrá optar por cualquiera de las dos alternativas siguientes:
a) Iniciar ante la Administración Tributaria el correspondiente procedimiento de devolución de ingresos indebidos.
b) Regularizar la situación tributaria en la declaración-liquidación correspondiente al período en que deba efectuarse la rectificación o en las posteriores hasta el plazo de un año a contar desde el momento en que debió efectuarse la mencionada rectificación. En este caso, el sujeto pasivo estará obligado a reintegrar al destinatario de la operación el importe de las cuotas repercutidas en exceso.”.
Según los hechos a que se refiere en el escrito de consulta, la entidad consultante se comprometió a la entrega de unas viviendas terminadas junto con la parte correspondiente de los elementos comunes del edificio en el que radican las mismas.
Con posterioridad tiene lugar una modificación de las condiciones iniciales de la compraventa, produciéndose una resolución parcial de la operación originaria, toda vez que la obligación de entrega de las zonas comunes por parte de la entidad consultante se sustituye, en parte, por una nueva obligación de entrega de un local comercial sin que, en ningún caso, haya quedado sin efecto la transmisión de las viviendas.
Considerando que en el supuesto analizado no ha habido ingreso indebido alguno, pues la repercusión efectuada por la venta de las viviendas y los anexos correspondientes se efectuó conforme a Derecho, la entidad consultante debe rectificar la repercusión efectuada en el momento de la entrega de las viviendas por la parte del precio atribuible a las zonas comunes que no se entregaron y regularizar su situación tributaria conforme a lo previsto en el artículo 89.Cinco de la Ley 37/1992, es decir, en la declaración correspondiente al período en que debe efectuarse la rectificación o en los posteriores hasta el plazo de un año siguiente a aquélla, estando obligada a reintegrar al destinatario el importe del Impuesto repercutido en exceso.
Por su parte, la entrega del local comercial pactada tras la modificación de las condiciones iniciales de la compraventa a que se refiere el escrito de consulta presentado tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido, al tipo general del 21 por ciento, estando la entidad promotora obligada a repercutir la cuota correspondiente.
2- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 80-Dos y 89-Cinco