La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 36 LIRPF) es compatible con la calificación de habitual aunque no hayan transcurrido tres años desde la adquisición, siempre que concurran los requisitos del artículo 53 del Reglamento en el momento de la transmisión. La ganancia patrimonial queda exenta si el importe total se reinvierte en adquisición de nueva vivienda habitual dentro de dos años (o se adquirió en los dos años anteriores); en caso de reinversión parcial, solo se excluye de gravamen la parte proporcional de la ganancia correspondiente a lo efectivamente invertido. El cambio de domicilio por motivo laboral no modifica estos requisitos: la exención depende de la calificación de habitual en cada momento y del cumplimiento de los plazos y montos de reinversión.
Hechos
Al consultante se le plantea la posibilidad de cambiar de empleo que supondría el traslado de residencia a una ciudad distinta a aquella en la que se encuentra situada su vivienda habitual, para lo cual necesita vender dicha vivienda sin que hayan transcurrido 3 años desde su adquisición.
Cuestión planteada
Si debido al cambio de empleo la vivienda tiene el carácter de habitual a pesar de no haber transcurrido el plazo de tres años desde la adquisición.
Si tendría que tributar por la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión en el caso de que reinvirtiese en la adquisición de otra vivienda habitual en la ciudad a la que se traslada.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 36 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), y desarrollado en el artículo 39 de su Reglamento, que establece lo siguiente:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 54.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento."
La definición de vivienda habitual, tanto a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación como de la exención por reinversión, se recoge en el artículo 53 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE del día 4 agosto), que establece que, con carácter general, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, añade que se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
En el caso consultado no se ha cumplido el plazo continuado de, al menos, tres años, pero sí concurre una de las circunstancias que excepcionan del cumplimiento de dicho plazo. Por tanto, en cuanto el cambio de vivienda venga motivado por el cambio de lugar de trabajo la misma habrá tenido el carácter de habitual, y el propietario en el que concurra tal circunstancia podrá beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual en los términos y condiciones que recoge el artículo 39 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RLIRPF, Art. 39