Un inmueble construido sobre terreno industrial puede calificarse como vivienda habitual a efectos de IRPF si está efectivamente acondicionado o es susceptible de acondicionamiento como tal y el contribuyente lo ocupa como residencia permanente durante al menos tres años (o dentro de los doce meses siguientes a la adquisición/terminación de obras). La calificación urbanística del suelo es irrelevante; lo determinante es la aptitud funcional y el uso residencial efectivo. Las obras de reforma posteriores a la adquisición no generan derecho a deducción por inversión en vivienda habitual.
Hechos
El consultante adquiere un local profesional denominado Loft, construido sobre terreno industrial, el cual utiliza como residencia habitual.
Cuestión planteada
A. Consideración de vivienda a un inmueble construido sobre terreno industrial a efectos practicar la deducción por inversión en vivienda habitual.
B. De ser susceptible su uso como vivienda habitual, posibilidad de gravar su adquisición con el tipo reducido del IVA del 8%.
Contestación
A. El artículo 54.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, recoge el concepto de vivienda habitual, estableciendo que “con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
Conforme con dicha definición dentro del concepto de vivienda habitual regulado en el IRPF se incluye todo tipo de edificación, aun cuando ésta no cumpla con la normativa urbanística propia de la misma o se ubique en un suelo que no disponga de la calificación requerida para edificar, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, para que la edificación pueda ser considerada como vivienda habitual ha de estar acondicionada o susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reunir los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente requeridos por la normativa del Impuesto.
Las edificaciones consistentes genéricamente en locales, así como aquellas que, en particular, vienen denominándose “espacios o locales profesionales” o “Loft” son, según la normativa del sector, espacios destinados a actividad industrial o económica. No obstante, de acuerdo con lo aquí señalado, si el consultante destinara dicho local o espacio a residencia habitual, una vez acondicionado como vivienda, podrá disfrutar de cuantos beneficios fiscales establezca el IRPF para las viviendas habituales con carácter general, con los mismos requisitos, condiciones y limitaciones.
En cuanto a la forma de acreditar que el local constituye su vivienda habitual ésta podrá realizarse, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), por cualquier medio de prueba admitido en Derecho. Correspondiendo valorar la prueba a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
Cabe señalar, que las obras de reforma y adaptación necesarias sobre un local que constituirá la residencia habitual del consultante, realizadas con independencia a la adquisición jurídica del inmueble y con posterioridad a la misma no dan derecho a practicar deducción por adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.
Éstas tendrán la consideración de mejora, no siendo deducible el coste de las mismas, conforme a lo dispuesto en el artículo 55.1.1º del Reglamento del Impuesto. Únicamente tendrían la consideración de deducible si dichas obras implicaran una ampliación del local-vivienda, aumentándose su superficie habitable de forma permanente y durante todas las épocas del año (artículo 55.1.1º del RIRPF). No obstante, las obras de mejora aumentarían el valor de adquisición de la vivienda a efectos de una futura transmisión de la misma.
B. En cuanto a la posible aplicación del tipo reducido del Impuesto sobre el Valor Añadido que grava la adquisición, cabe señalar los siguientes extremos:
1.- El artículo 90, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), establece que el citado Impuesto se exigirá al tipo del 18 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.
2.- En este sentido, el artículo 91 en su apartado uno.1, número 7º de la mencionada Ley 37/1992 establece la aplicación del tipo reducido del 8 por ciento a “las entregas, adquisiciones intracomunitarias o importaciones de los bienes que se indican a continuación:
(...)
7º. Los edificios o parte de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidos los garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
En lo relativo a esta Ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.
No se considerarán edificios aptos para su utilización como vivienda las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22º, parte A, letra c de esta Ley".
3.- De lo previsto en los citados preceptos se deriva que se aplicará el tipo reducido del 8 por ciento del Impuesto a las entregas de viviendas y plazas de garaje anexas, con las limitaciones establecidas en la Ley, y que será de aplicación el tipo general del 18 por ciento a las entregas de edificaciones o partes de las mismas que no sean aptas para su utilización como viviendas.
En el caso de que el inmueble adquirido por el consultante hubiese dispuesto en el momento de la entrega de la correspondiente cédula de habitabilidad y, objetivamente considerado, fuera susceptible de ser utilizado como vivienda, la entrega del mismo tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo reducido del 8 por ciento.
Carece de relevancia, a estos efectos, el destino final que se dé al citado inmueble.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 68-1-1º; Ley 37/1992, Art. 91. uno, 1, 7º; RD 439/2007, Art. 54-1