La retención sobre rentas de arrendamiento de inmuebles urbanos es obligatoria conforme al artículo 128.1 de la Ley 27/2014 y artículo 60.1.e) del RIS, sin que la mera emisión de factura constituya requisito eximente. La obligación de retener nace cuando se satisfacen o abonen rentas sujetas al Impuesto sobre Sociedades, siendo indiferente que conste documentación: el devengo de la obligación de retención se produce por el hecho imponible subyacente (la renta de arrendamiento), no por su acreditación formal.
Hechos
La entidad A es una sociedad mercantil propietaria del terreno con permiso para la instalación de una estación de servicios. La entidad anterior arrienda la industria a la entidad B (consultante), también sociedad mercantil, quien pone en marcha el negocio a cambio del pago en concepto de renta de una determinada cantidad por litro vendido.
El título del contrato es: "Contrato de arrendamiento de industria con opción de compra"
La estación arrendada, pese a constar en el encabezamiento del contrato que se trata de un arrendamiento de industria, estaba en una situación de "ruina" y dada de baja en industria sin los elementos indispensables para su funcionamiento.
La entidad A nunca ha ejercido actividad alguna de suministro en la misma, ni en ninguna otra.
La entidad B arrendataria solicita al arrendador (entidad A) informe de su situación tributaria a fin de proceder, o no, a la retención oportuna conforme a lo establecido en los artículos 60 y 62 del Real Decreto 634/2015, de 10 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades. La única información recibida por parte del arrendador es la emisión de la factura de arrendamiento sin que en ella conste el importe de la retención (que en este momento supone un 19%).
Cuestión planteada
Si estamos obligados o no a retener el importe resultante de la aplicación del tipo mencionado anteriormente.
Si es la factura único requisito eximente de la retención, en cuyo caso el arrendatario no viene obligado a retener el importe correspondiente.
Contestación
El apartado 1 del artículo 128 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, establece lo siguiente:
“1. Las entidades, incluidas las comunidades de bienes y las de propietarios, que satisfagan o abonen rentas sujetas a este Impuesto, estarán obligadas a retener o a efectuar ingresos a cuenta, en concepto de pago a cuenta, la cantidad que resulte de aplicar los porcentajes de retención indicados en el apartado 6 de este artículo a la base de retención determinada reglamentariamente, y a ingresar su importe en el Tesoro en los casos y formas que se establezcan.
También estarán obligados a retener e ingresar las personas físicas respecto de las rentas que satisfagan o abonen en el ejercicio de sus actividades económicas, así como las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español que operen en él mediante establecimiento permanente.
Asimismo, estarán obligadas a practicar retención o ingreso a cuenta las entidades aseguradoras domiciliadas en otro Estado miembro del Espacio Económico Europeo que operen en España en régimen de libre prestación de servicios, en relación con las operaciones que se realicen en España”.
El artículo 60 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto 634/2015, de 10 de julio, dispone lo siguiente:
“1. Deberá practicarse retención, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre Sociedades correspondiente al perceptor, respecto de:
(…).
e) Las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, aun cuando constituyan ingresos derivados de explotaciones económicas.
(…).
2. Cuando un mismo contrato comprenda prestaciones de servicios o la cesión de bienes inmuebles, conjuntamente con la cesión de bienes y derechos de los incluidos en el apartado 4 del artículo 25 de la Ley 35/2006, deberá practicar retención sobre el importe total.
Cuando un mismo contrato comprenda el arriendo, subarriendo o cesión de fincas rústicas, conjuntamente con otros bienes muebles, no se practicará la retención excepto si se trata del arrendamiento o cesión de negocios o minas.
3. Deberá practicarse un ingreso a cuenta del Impuesto sobre Sociedades correspondiente al perceptor respecto de las rentas de los apartados anteriores, cuando sean satisfechas o abonadas en especie”.
Por otra parte, el artículo 25 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, señala que entre los rendimientos de capital mobiliario se encuentran: “los procedentes del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas, así como los procedentes del subarriendo percibidos por el subarrendador, que no constituyan actividades económicas.”
Por tanto, si se trata de un arrendamiento de negocio, tal y como se señala en el escrito de consulta, para que las rentas satisfechas no estén sometidas a retención es necesario que concurran dos circunstancias:
1) Por un lado, que estemos ante un arrendamiento de empresa, industria o negocio y no de local de negocio.
A efectos de calificar el contrato de arrendamiento celebrado por la consultante como contrato de arrendamiento de inmueble o contrato de arrendamiento de industria o negocio, es preciso tener en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 21 de febrero de 2000, número 137/2000, en virtud de la cual: “La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arrendamientos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material, y por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido cabe citar las Sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990, de 20 de septiembre de 1991, y 19 y 25 de mayo de 1992, 17 y 10 de mayo de 1993, 22 de noviembre de 1994, 4 de octubre de 1995 y 8 de junio de 1998, entre otras. (...)”.
En consecuencia, el contrato de arrendamiento de negocio ha de entenderse como aquel arrendamiento cuyo objeto es una unidad patrimonial que tiene vida propia, que se encuentra en condiciones de funcionamiento cuando se arrienda y va a seguir siendo explotado de la misma forma y manera por el arrendatario durante la vigencia del mismo. En definitiva, de acuerdo con la sentencia 137/2000 del Tribunal Supremo, el arrendamiento de negocio debe conllevar el propio negocio desarrollado en el local arrendado.
2) Por otro, según criterio de este Centro Directivo, es preciso que la actividad de arrendamiento de negocio constituya para la sociedad arrendadora una actividad económica en el desarrollo de su objeto social.
El arrendamiento es normalmente, por sí, una operación realizada con continuidad en el tiempo, circunstancia que no determina por sí misma la realización de una actividad habitual o la realización de una actividad empresarial. Será necesario, a estos efectos, que la sociedad arrendadora cuente con una estructura organizativa propia que resulte adecuada y suficiente para el desarrollo de la actividad. En definitiva, cuando el contribuyente desarrolle la actividad de arrendamiento de industria de forma continuada en cumplimiento de su objeto social, con la consiguiente organización de recursos humanos y medios materiales exigidos por el volumen de contratación en este ámbito de negocios, se entendería cumplido el requisito en este punto analizado, de manera que la existencia de esa organización empresarial determinaría la realización de una actividad económica.
El cumplimiento de los dos requisitos anteriormente señalados determinaría la ausencia de retención.
La operación objeto de consulta lo es de un arrendamiento de inmueble, toda vez que de los hechos descritos parece desprenderse que con carácter previo al arrendamiento no existe un negocio en funcionamiento, sino que es la consultante arrendataria la que va a iniciar la actividad, alquilando exclusivamente el inmueble donde desarrollarla.
En consecuencia, no se trata de un arrendamiento de negocio, sino de un arrendamiento de un inmueble.
Una vez determinada la calificación de la operación planteada como arrendamiento de inmueble, debe determinarse la condición de urbano o rústico del mismo, dado que ello conllevará que el pago de su alquiler esté sometido, o no, a retención o ingreso a cuenta, de acuerdo con los artículos reproducidos.
En relación con este punto no consta información al respecto en el escrito de consulta, no pudiendo, en consecuencia, pronunciarse este Centro Directivo.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006 art. 25
LIS Ley 27/2014 art. 128-1
RIS RD 634/2015 arts. 60-1 e), 60-2, 60-3