La adjudicación de inmuebles procedentes de una aportación no dineraria a una sociedad por parte de una promotora constituye entrega de bienes sujeta a IVA conforme al artículo 8.2 LIVA. La exención de primera entrega (art. 20.1.22º LIVA) no resulta de aplicación, ya que la operación no reúne los requisitos de la primera entrega por promotor: la exención ampara únicamente segundas y ulteriores entregas de edificaciones terminadas, no adjudicaciones derivadas de aportaciones a entidades; la aplicabilidad depende de que se trate efectivamente de la primera transmisión por el promotor y de que no concurra utilización previa del inmueble por plazo igual o superior a dos años.
Hechos
Como consecuencia de la disolución de una sociedad promotora inmobiliaria se van a adjudicar a los socios determinados inmuebles de la promoción que estaba efectuando.
Cuestión planteada
1) Sujeción de la operación al impuesto sobre el Valor Añadido.
2) En su caso, determinación de la base imponible.
Contestación
1.- La letra b) del artículo 4.dos de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29), establece que, en todo caso, se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional “las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.”
Por otra parte, el número 2º del artículo 8.dos de esa misma Ley establece expresamente que se consideraran entrega de bienes “las aportaciones no dinerarias efectuadas por los sujetos pasivos del Impuesto de elementos de su patrimonio empresarial o profesional a sociedades o comunidades de bienes o a cualquier otro tipo de entidades y las adjudicaciones de esta naturaleza en caso de liquidación o disolución total o parcial de aquéllas, sin perjuicio de la tributación que proceda con arreglo a las normas reguladoras de los conceptos "actos jurídicos documentados" y "operaciones societarias" del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”.
En consecuencia, y teniendo en cuenta que la consultante, sociedad mercantil dedicada a la promoción inmobiliaria, tiene la condición de empresario o profesional, de acuerdo con lo establecido en artículo 5.uno de la Ley del IVA, la adjudicación de los inmuebles estará sujeta al Impuesto sin que resulten de aplicación los supuestos de no sujeción recogidos en el artículo 7.1º de la Ley 37/1992 al no concurrir los supuestos de hecho contenidos en dicho precepto.
Una vez establecida la sujeción al impuesto será necesario determinar si es de aplicación la exención contenida en el número 22º del artículo 20.uno de la Ley del Impuesto, que establece que estarán exentas las operaciones interiores que supongan las siguientes entregas:
“Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
(…)
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones (…).”
Del escrito de la consulta parece deducirse que los inmuebles que van a ser adjudicados a los socios fueron promovidos por la propia sociedad que se va a disolver. En este supuesto la adjudicación de los inmuebles a los socios tiene la consideración de primera entrega y no será, en consecuencia, aplicable la exención antes referida.
2.- Por último, en relación con el cálculo de la base imponible de la entrega sujeta y no exenta de los inmuebles que debe realizar la consultante, será de aplicación lo establecido en el artículo 79.uno de la Ley que dispone que “en las operaciones cuya contraprestación no consista en dinero, se considerará como base imponible la que se hubiese acordado en condiciones normales de mercado en la misma fase de producción o comercialización entre partes que fuesen independientes.”
Por tanto, la base imponible de la operación estará constituida por el valor de mercado del inmueble correspondiente que deba entregar la consultante por causa de su disolución.
Debe tenerse en cuenta, que el hecho de que exista vinculación entre las partes, tratándose de entregas de la sociedad al socio, nos lleva, además, a la aplicación de lo dispuesto en el apartado cinco de ese mismo artículo 79, que establece unas reglas especiales de determinación de la base imponible, en los casos en que existiendo vinculación entre las partes que intervengan en las operaciones sujetas al Impuesto, se convengan precios notoriamente inferiores a los normales en el mercado. No obstante, dado que en el presente caso la base imponible está determina por el valor de mercado del inmueble, no será necesario acudir a las reglas aplicables en caso de vinculación.
De todo lo anterior se pone de manifiesto que, la adjudicación a los socios de una sociedad promotora de inmuebles por ella promovidos como consecuencia de su disolución, constituye entrega de bienes sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, siendo su base imponible el valor de mercado de los mismos.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4-dos-b), 5-uno-b), 8-dos-2º, 20-uno-22º, 79-uno y cinco