Los ingresos por alquiler de despachos profesionales vendidos con garantía bancaria se imputan fiscalmente conforme al principio de devengo establecido en el artículo 19.1 TRLIS, atendiendo a la corriente real de bienes y servicios. La venta del inmueble y el contrato de arrendamiento constituyen operaciones diferenciadas con derechos y obligaciones autónomos, por lo que los ingresos de cada una se reconocen en el período en que se devenguen, sin que el precio de venta resulte afectado por las rentas futuras de alquiler garantizadas.
Hechos
La consultante es una sociedad limitada que tiene por objeto social, entre otras actividades, la promoción inmobiliaria y la construcción de toda clase de obras y edificaciones.
La consultante tiene un solar donde se ha finalizado la construcción de una promoción inmobiliaria consistente en dos edificios para 88 despachos profesionales y 90 plazas de garaje.
En la escritura del préstamo hipotecario para financiar la obra se hace referencia al régimen de la cuenta especial, régimen en el que se establece que "para la disposición del 15% del final del referido 63.15 por ciento de los fondos depositados disponibles contra certificaciones de obra la entidad financiera podrá exigir la entrega previa de (entre otros documentos) presentación a la carta de contratos privados de compraventa de al menos 70 de los despachos profesionales a construir".
Debido a la crisis del sector inmobiliario, la consultante no llega al mínimo de 70 despachos vendidos, lo que ocasiona el perjuicio de falta de financiación para el pago de la terminación de la obra.
Para facilitar las ventas en el ejercicio 2008, la consultante ofrece a los nuevos compradores la opción de que puedan ceder en alquiler a la misma los despachos profesionales que adquieran, para poder subarrendarlos a su vez a terceros, con la garantía bancaria del importe del arrendamiento para tres años, que se entregará al comprador en el momento de formalización de la escritura de compraventa.
Cuestión planteada
Si los importes de los alquileres de los despachos profesionales que se vendan, garantizados mediante garantía bancaria, son imputables fiscalmente al período impositivo en que se produjo la venta de los mismos.
Contestación
El apartado 3 del artículo 10 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (B.O.E. de 11 de marzo) establece que “en el método de estimación directa, la base imponible se calculará, corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en esta ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas”.
De acuerdo con el apartado 1 del artículo 19 del TRLIS, los ingresos y los gastos se imputarán en el período impositivo en que se devenguen, atendiendo a la corriente real de bienes y servicios que los mismos representan, con independencia del momento en que se produzca la corriente monetaria o financiera, respetando la debida correlación entre unos y otros.
En la operación planteada se derivan dos contratos diferenciados, aun cuando estén relacionados, de los que se generan derechos y obligaciones independientes que determinan una corriente de ingresos y gastos autónomos. Por tanto, el precio de venta de los inmuebles no se vería afectado por el contrato de arrendamiento suscrito con los adquirentes de los mismos, de forma que los ingresos y gastos derivados de cada operación se reconocerán a efectos contables y fiscales atendiendo al principio del devengo en los términos establecidos en el artículo 19 del TRLIS.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 art. 19