En la transmisión de un solar urbano bajo condición suspensiva (obtención de licencia de obras) con contraprestación consistente en extinción de deuda, el devengo del IVA se produce en el momento de la puesta a disposición del bien, que coincide con el otorgamiento de la licencia. No obstante, si antes de esa fecha se produce un pago anticipado (mediante subrogación hipotecaria u otro mecanismo), el devengo anticipado opera por ese importe conforme al artículo 75.2 LIVA, siendo aplicable el régimen de pagos a cuenta cuando se materialize la obligación de pago con anterioridad a la entrega real del bien.
Hechos
El profesional consultante suscribe un contrato de compraventa en escritura pública para la compra de un solar calificado como urbano. La toma de posesión por parte del adquirente se producirá cuando se otorgue licencia de obras por el Ayuntamiento correspondiente. El otorgamiento de la licencia se configura como condición suspensiva de la venta.
El precio se satisfará mediante la subrogación por el adquirente en un préstamo hipotecario que grava el solar en el momento del otorgamiento de la licencia o a fecha 1 de julio de 2005 si llegada esa fecha no se ha otorgado la licencia.
Cuestión planteada
Momento del devengo del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Contestación
1.- De la sucinta documentación aportada por el consultante no puede determinarse con exactitud la tributación que corresponde a la operación descrita, en particular se desconoce si el transmitente tiene o no la condición de empresario o profesional. La contestación se elabora a partir del presupuesto de que se trate de una operación entre empresarios.
2.- Señala el artículo 8, apartado dos, número 4º, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29), que se considerarán entregas de bienes las cesiones de bienes en virtud de contratos de venta con pacto de reserva de dominio o condición suspensiva.
Habrá que estar, por tanto, a las reglas del devengo en las entregas de bienes (artículo 75, apartados uno, número 1º y dos de la Ley del Impuesto) para determinar cuándo se produce el mismo en las transmisión del solar objeto de la consulta.
En el presente supuesto, nos hallamos ante una transmisión de un solar urbano que se efectúa bajo condición suspensiva, la contraprestación de dicha cesión está constituida por la extinción de una deuda del transmitente.
3.- De acuerdo con el artículo 75, apartado uno, número 1º, de la Ley 37/1992, dicho Impuesto se devenga en las entregas de bienes cuando tenga lugar su puesta a disposición del adquirente o, en su caso, cuando se efectúen conforme a la legislación que les sea aplicable.
En el apartado dos del citado artículo 75 se establece que, pese a lo dispuesto en el apartado uno del mismo artículo, en las operaciones sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible, el Impuesto se devengará en el momento del cobro total o parcial por los importes efectivamente percibidos.
Por su parte, el artículo 1462 del Código Civil establece que cuando la venta se haga mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.
4.- Según se desprende de las cláusulas del contrato, el solar urbano no se pone en posesión del consultante hasta el momento del otorgamiento de la licencia de obras será, por tanto, éste el momento del devengo del Impuesto sobre el Valor Añadido.
No obstante, como señala el mismo contrato, si a 1 de julio de 2005 no se ha otorgado la licencia de obras se producirá, en todo caso, el pago anticipado del precio, mediante la subrogación por el adquirente en el préstamo hipotecario del transmitente, produciéndose, como indica el artículo 75, apartado dos, de la Ley 37/1992, señalado anteriormente, en ese momento, el devengo del impuesto por los importes efectivamente satisfechos.
5.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5, 8-dos-4º, 75-uno-1º y dos-