La aplicabilidad de los coeficientes de abatimiento previstos en la disposición transitoria novena de la LIRPF para ganancias patrimoniales de transmisión de fincas adquiridas antes de 31.12.1994 depende de la calificación del inmueble como elemento patrimonial no afecto a actividad económica. Si la finca se arrendó como negocio (unidad económica con vida propia que genera rendimientos del capital mobiliario), mantiene la consideración de afecto durante la vigencia del contrato, excluyendo la aplicación de coeficientes reductores. Solo si el arrendamiento fue de elemento aislado (no como negocio) recobra el status de no afecto tras la desafectación con tres años de antelación a la transmisión, permitiendo la reducción transitoria.
Hechos
En consultante adquirió por herencia, conjuntamente con sus hermanos, el día 26 de enero de 1981 dos fincas rústicas. Desde el año 1981 dichas fincas estuvieron alquiladas, y fueron vendidas el 9 de diciembre de 2014.
Cuestión planteada
Si puede aplicar los coeficientes de abatimiento a la hora de calcular la ganancia patrimonial derivada de la venta de las fincas.
Contestación
La disposición transitoria novena de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en su redacción vigente en el ejercicio 2014, establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, se consideran elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas aquellos en los que la desafectación de estas actividades se haya producido con más de tres años de antelación a la fecha de transmisión.
De esta forma, la aplicación de los referidos coeficientes sobre la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la finca señalada en el escrito de consulta dependerá de la consideración de la misma como elemento patrimonial no afecto a una actividad económica
Pues bien, la doctrina administrativa califica al arrendamiento de negocio como aquel en el que, además de arrendarse los elementos patrimoniales propiamente dichos, el arrendatario recibe un negocio o industria, de tal forma que el objeto del contrato no lo constituye solamente los bienes que en él se enumeran, sino que al mismo tiempo se arrienda una unidad económica con vida propia, susceptible de ser inmediatamente explotada. Ello supone la existencia de una empresa o negocio que el arrendador alquila, e implica la obtención de rendimientos de capital mobiliario conforme a lo establecido en el artículo 25.4.c) de la Ley del Impuesto. En este supuesto, la propia calificación como arrendamiento de negocio conlleva que durante la vigencia del contrato de arrendamiento, las finca rústicas tendrían la consideración de elementos patrimoniales afectos a una actividad económica, no resultando de aplicación sobre la ganancia patrimonial derivada de la venta de las mismas los coeficientes reductores a que se refiere la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto.
Si el arrendamiento realizado por el consultante lo hubiese sido de elemento aislado, este tendría la consideración de elemento patrimonial no afecto a la actividad económica, siendo de aplicación los referidos coeficientes reductores, salvo que el arrendamiento se hubiese realizado como actividad económica por cumplirse las circunstancias a que se refiere el artículo 27.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto (existencia de local destinado a llevar la gestión de la actividad y, al menos, un persona empleada con contrato laboral y a jornada completa).
El cumplimiento de los requisitos necesarios para la calificación del arrendamiento como de negocio o de elemento patrimonial aislado podrá ser acreditado por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho cuya valoración corresponderá, en su caso, en lo que a sus consecuencias fiscales se refiere, a los órganos de gestión e inspección de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006. LIRPF. Disposición transitoria 9ª.