La transmisión de una cuota proindiviso de una comunidad de bienes promotora (que otorga derecho a adjudicación de vivienda en construcción tras su finalización) realizada por un comunero no empresario constituye transmisión patrimonial sujeta a ITP/AJD. La operación se califica como tal porque el vendedor no actúa en el ejercicio de actividad empresarial de promoción y, pese a que la comunidad sí es empresaria, la transmisión de la cuota se produce al margen de esa actividad, sin que la vivienda sea "entrega de bienes" sujeta a IVA por parte del transmitente, quedando fuera del ámbito de exención del artículo 7.5 TRLITPAJD.
Hechos
Un conjunto de personas constituye una comunidad sin personalidad jurídica independiente de sus componentes que tiene por objeto la promoción de la construcción de un edificio integrado por viviendas y locales en régimen de comunidad de propietarios, y con destino a la adjudicación a sus propios comuneros.
Estando el edificio en construcción, el consultante se propone adquirir a un comunero, persona física, su vivienda en construcción.
El consultante se subrogará como nuevo comunero, en todos los derechos y obligaciones de transmitente, con relación a la comunidad de autopromoción.
Cuestión planteada
Base Imponible del Impuesto.
Contestación
El artículo 7 de del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, dispone en sus apartados 1, letra A) y 5 lo siguiente:
“1. Son transmisiones patrimoniales sujetas: A) Las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.”
“5. No estarán sujetas al concepto de «transmisiones patrimoniales onerosas», regulado en el presente Título, las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido”.
La operación objeto de análisis realmente no constituye la transmisión de una vivienda en construcción, cuya promoción continuará siendo realizada por el adquirente. La promoción de esa vivienda –al igual que la de las demás que constituían el conjunto de los bienes en común– se realizará antes y después de la transmisión por la comunidad de bienes, sin alteración alguna por causa de dicha transmisión. En realidad, lo que transmitirá el vendedor y adquirirá el consultante, es una cuota proindiviso de la comunidad de bienes por parte de otro comunero, que da derecho a la adjudicación de la vivienda objeto de la operación al término de la construcción y previo el abono de las cantidades pendientes en el momento de la transmisión. Es decir, la transmisión de la “vivienda en construcción” –realmente de una cuota de participación en una comunidad de bienes que realiza una promoción de viviendas– se realizará al margen de la actividad empresarial de promoción de viviendas desarrollada por la comunidad de bienes promotora, que a diferencia del vendedor de la referida cuota, si tiene la consideración de empresario a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido. Por lo tanto la operación estará sujeta al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
El apartado 1 del artículo 10 de dicho Texto Refundido establece que “1. La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Unicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca”.
Además, el artículo 46 del citado texto legal determina en sus apartados 1 y 3 lo siguiente:
“1. La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado.
3. Cuando el valor declarado por los interesados fuese superior al resultante de la comprobación, aquél tendrá la consideración de base imponible.”
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 7 y 10