La venta de un inmueble heredado genera una ganancia o pérdida patrimonial en IRPF cuantificada por diferencia entre valor de adquisición y de transmisión. El valor de adquisición se determina conforme al artículo 34 LIRPF, aplicando las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para fijar los valores reales, y se actualiza mediante coeficientes de actualización patrimonial en la medida que corresponda a cada ejercicio. El valor de transmisión es el importe real de enajenación, prevaleciendo el valor de mercado si resulta superior.
Hechos
Venta de una propiedad adquirida por herencia en el año 1998.
Cuestión planteada
Tributación.
Contestación
La venta de la propiedad a la que se refiere el escrito de consulta constituye, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente que da lugar a una variación en su valor (ganancia o pérdida patrimonial), variación cuyo importe vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión (artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo).
Para determinar el valor de adquisición de la propiedad, hay que acudir al artículo 34 de la Ley del Impuesto, al haber sido adquirida por herencia. Este precepto establece que “Cuando la adquisición o la transmisión hubiere sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.”
Las referidas reglas están recogidas en el artículo 33, que señala lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.”
Por otra parte, el valor de transmisión será, tal y como se establece en el apartado 3 del citado artículo 33, “el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
A efectos de su integración en la base imponible, la normativa del impuesto distingue en función del periodo de tiempo que hubiese transcurrido entre la adquisición y la transmisión. La fecha de adquisición será la de adquisición por herencia del bien, según las normas del Código Civil. La misma se produce, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante.
Al haber transcurrido más de a un año entre las fechas de adquisición y de transmisión de la propiedad, la ganancia o pérdida patrimonial se integrará en la parte especial de la renta del período impositivo, en la forma prevista en el artículo 40 de la Ley del Impuesto, tributando, en caso de haber obtenido una ganancia patrimonial, al tipo del 15 por 100.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts. 31, 33, 34, 40