La entidad desarrolla actividad de promoción inmobiliaria (compra-reforma-venta de inmuebles en nombre y por cuenta propia asumiendo riesgos), no intermediación, por lo que debe clasificarse en epígrafe 833.2 (no 834) a efectos de IAE. En IS, la tributación en régimen general es la regla; únicamente si concurren acumulativamente más del 50% del activo no afecto a actividades económicas y más del 50% del capital concentrado en 10 o menos socios/grupo familiar durante más de 90 días del ejercicio, podría aplicarse el régimen especial de sociedades patrimoniales del Capítulo VI TRLIS, aunque esta clasificación no requiere desafectación formal de elementos patrimoniales.
Hechos
La sociedad consultante presta servicios de arquitectura y a su vez adquiere locales para posteriormente transformarlos en viviendas y ponerlos a la venta.
Dicha entidad está dada de alta en el Censo en los Epígrafes 834 y 843.2.
Cuestión planteada
Se plantea cuál es el régimen de tributación en el Impuesto sobre Sociedades, teniendo en cuenta la actividad desarrollada y si es necesario disponer de personal fijo y local para el ejercicio de la misma.
Asimismo, se plantea si los epígrafes del Censo en los cuales se ha dado de alta son correctos
Contestación
En relación con el censo, la entidad manifiesta que se ha dado de alta en los epígrafes 834 y 843.2 dela sección primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas junto con la Instrucción para su aplicación por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre.
De acuerdo con lo dispuesto dicho Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 septiembre, por el que se aprueban las instrucciones y tarifas del IAE, “el Epígrafe 843.2 comprende los servicios técnicos de arquitectura y urbanismo”, en tanto que el “Grupo 834 comprende los servicios relativos a la propiedad inmobiliaria y a la propiedad industrial, es decir comprende a intermediarios en la compra, venta o arrendamiento de terrenos, así como en la compra, venta, construcción o arrendamiento de inmuebles o partes de inmuebles, no asumiendo riesgos propios y operando por cuenta de terceros. Se clasifican aquí, entre otros, los servicios relativos a la propiedad inmobiliaria, incluyendo la tasación de inmuebles, a la propiedad industrial, las agencias de arrendamiento de fincas, los servicios relacionados con los administradores de fincas, etc. siempre que no deban clasificarse en la Sección 2ª de estas Tarifas”.
Teniendo en cuenta que, de acuerdo con los antecedentes aportados, la entidad consultante adquiere, en nombre y por cuenta propia, los locales que serán posteriormente objeto de reforma y transmisión a terceros, asumiendo por tanto el riesgo de la operación, dicha actividad no se encuentra correctamente clasificada en el grupo 834, sino que debería clasificarse en el Grupo 833, “Promoción inmobiliaria”, y, en concreto, en el epígrafe 833.2, “Promoción de edificaciones”, cuya nota adjunta señala que “comprende la compra o venta de edificaciones totales o parciales en nombre y por cuenta propia, construidas directamente o por medio de terceros, todo ello con el fin de venderlas”.
Por otra parte, la entidad podría estar sometida al régimen especial de sociedades patrimoniales previsto en el Capítulo VI del Título VII del citado texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, en adelante TRLIS, si concurriesen las siguientes circunstancias previstas en el artículo 61.1 del TRLIS, durante más de 90 días del ejercicio social:
“a) Que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o que más de la mitad de su activo no esté afecto a actividades económicas….
(…)
b) Que más del 50% del capital social pertenezca, directa o indirectamente, a 10 o menos socios o a un grupo familiar, ….”
El TRLIS, no contiene ningún precepto relativo a la afectación de los elementos patrimoniales a actividades económicas. Únicamente el citado artículo 61.1 señala que “para determinar si existe actividad económica o si un elemento patrimonial se encuentra afecto a la misma, se estará a lo dispuesto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas”.
En este sentido, el artículo 25 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (TRLIRPF), aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, establece que :
“1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquéllos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas".
La actividad de promoción inmobiliaria constituye, en todo caso, una actividad económica, al existir una ordenación por cuenta propia de medios productivos, por lo que, en relación ocn la misma no han de cumplirse los requisitos del apartado 2 del artículo 25 del TRLIRPF, puesto que éste se refiere exclusivamente a actividades de arrendamiento y compraventa de inmuebles, actividades distintas de la promoción inmobiliaria.
Con independencia de lo anterior, podría resultar de aplicación lo establecido en el Capítulo III del Título VII del TRLIS, relativo a las “Sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas”, en su nueva redacción dada por Ley 23/2005, de 18 de noviembre, de reformas en materia tributaria para el impulso a la productividad, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 53 del TRLIS.
Dicho régimen especial es de carácter voluntario, por lo que el sujeto pasivo podrá optar por la aplicación del mismo siempre que cumpla los requisitos legalmente establecidos, salvo que, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del mencionado artículo 53, “a la entidad le resulte de aplicación cualquiera de los restantes regímenes especiales previstos en este Título VII, excepto el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo y canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero”.
Sin perjuicio de lo anterior, si a la entidad le resultasen de aplicación los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 108 y siguientes del TRLIS, podrá optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen de sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas.
Referencia normativa
Leg 4/2004, Art.7, 9, 53, 61.
R.D. Leg. 3/2004, Art. 25.