La operación de permuta de fincas con derechos urbanísticos entre la entidad y el Ayuntamiento genera renta imponible en el Impuesto sobre Sociedades por aplicación del artículo 15 TRLIS: la entidad debe integrar en base imponible la diferencia entre el valor normal de mercado de la finca recibida y el valor contable de la finca entregada, en el período en que se realice la permuta, independientemente de que no exista renta derivada del traslado aislado de derechos urbanísticos.
Hechos
La entidad consultante tiene como objeto social la promoción, construcción, compra, venta y explotación de establecimientos hoteleros y de restauración, así como cualquier negocio relacionado con hoteles, restaurantes, cafeterías, salas recreativas, bares, pubs, salones de té y discotecas.
Es titular de una finca. El espacio urbano ocupado por tal finca es uno de los lugares históricos de la ciudad. Desde el punto de vista urbanístico, de conformidad con las determinaciones del planteamiento vigente, dicha finca está clasificada como suelo urbano y calificada como zona de edificación abierta de tipo 2, uso hotelero.
El Ayuntamiento, con la finalidad de conseguir la eliminación de la edificabilidad privada reconocida por el planteamiento, o al menos, la mejora de la ordenación de la finca preservando sus valores paisajísticos sin menoscabo de los derechos urbanísticos de la propiedad, está interesada en liberarla de edificabilidad, conciliando los intereses públicos con los privados y trasladando los derechos urbanísticos de la consultante a otra zona de la ciudad.
Por ello, la consultante está interesada en la utilización de alguna técnica de gestión urbanística como la de transferencia de aprovechamiento urbanístico o análoga, en virtud de la cual la entidad consultante, mediante acuerdo suscrito con el Ayuntamiento, trasladaría los derechos urbanísticos que ostenta sobre la finca a otra finca dentro del mismo término municipal, cuya propiedad le transmitirá el Ayuntamiento, mediante el contrato jurídico que se estime por conveniente.
Esto permitirá, una vez realizado el procedimiento urbanístico que corresponda, a la entidad consultante edificar en la finca a la que finalmente se trasladen los derechos de aprovechamiento y permitirá al Ayuntamiento la ampliación del actual espacio público libre, con la finca descrita que le trasmitirá la entidad bien en unidad de acto o bien en un momento posterior.
La entidad consultante procederá a valorar separadamente el terreno del que actualmente es propietaria, y los derechos de aprovechamiento urbanístico que ostenta sobre el mismo.
Cuestión planteada
Si la transferencia de aprovechamiento urbanístico descrita, en virtud de la cual se trasladarán los derechos urbanísticos sobre la finca titularidad de la entidad consultante a otra finca no genera renta a los efectos del Impuesto sobre Sociedades, sino que se generará renta única y exclusivamente por la transmisión del terreno de la entidad al Ayuntamiento.
Contestación
En base a la escasa información facilitada en el escrito de consulta, en la presente contestación va a partirse de la presunción de que la operación planteada consistirá en la transmisión por la entidad consultante de la finca de su titularidad sobre la que existen unos derechos urbanísticos, al Ayuntamiento, recibiendo de éste a cambio otra finca dentro del mismo término municipal, sobre la cual existirán unos derechos urbanísticos.
El artículo 10.3 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, establece que:
“3. En el método de estimación directa, la base imponible se calculará, corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en esta ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas.”
Tal y como establece el citado artículo 10.3 del TRLIS, para calcular la base imponible, la entidad deberá partir del resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas, corrigiéndolo, en su caso, mediante la aplicación de los preceptos del TRLIS.
A este respecto el artículo 15 del TRLIS establece que los elementos patrimoniales adquiridos por permuta se valorarán por su valor normal de mercado, integrando las entidades en la base imponible la diferencia entre el valor normal del mercado de los elementos adquiridos y el valor contable de los entregados, especificando que la integración en la base imponible de las rentas a las que se refiere este artículo se efectuará en el período impositivo en el que se realicen las operaciones de las que derivan dichas rentas.
De acuerdo con este precepto, en la operación de permuta planteada en este caso concreto, la entidad consultante deberá integrar en la base imponible la diferencia entre el valor de mercado de los elementos recibidos (finca recibida del Ayuntamiento con sus derechos urbanísticos) y el valor contable de los transmitidos (la finca que era de su titularidad con sus derechos urbanísticos).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 art. 10 y 15