La exención por ganancia patrimonial en la venta de vivienda habitual requiere que esta reúna formalmente la condición de "habitual". El plazo de tres años de residencia continuada es la regla general, pero el art. 53 RIRPF contempla una excepción: cuando concurran "circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio" (fallecimiento, matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo, cambio de empleo u análogas justificadas), la vivienda se califica como habitual sin necesidad de cumplir el plazo. El término "necesariamente" exige una relación causa-efecto obligatoria, ajena a la mera voluntad del contribuyente; no basta la mera conveniencia o oportunidad del cambio. La exención del art. 39 RIRPF se aplica únicamente a viviendas que cumplan esta definición de habitual.
Hechos
La consultante adquiere, procedente del convenio regulador del acuerdo de separación matrimonial, la vivienda en la que actualmente reside, y en la que residía durante las temporadas que pasaban en Madrid durante su matrimonio. Debido a las circunstancias que han rodeado la ruptura matrimonial le ha sido diagnosticado un cuadro clínico de depresión mayor, aconsejándole evite estar en su domicilio por los recuerdos que le trae. Por ello, está adquiriendo una nueva vivienda, hoy en construcción, a la que se trasladará a su entrega prevista para dentro de quince meses (febrero 2007).
Cuestión planteada
Si puede considerar la vivienda de habitual a pesar de no haber cumplido el plazo de tres años de residencia continuada, y exonerar la ganancia patrimonial que se genere por su venta.
Contestación
El artículo 53 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF, -BOE de 4 de agosto-) conceptúa la vivienda habitual de la siguiente forma:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.
La expresión reglamentaria (proveniente del artículo 69.1.3º del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, TRLIRPF, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo -BOE de 10 de marzo- “circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda”) comporta una obligatoriedad en dicho cambio, lo que significa la concurrencia de circunstancias ajenas a la mera voluntad o conveniencia del contribuyente, requiere la existencia de una relación causa–efecto: no basta la concurrencia de cualquier circunstancia por la que convenga cambiar de domicilio, sino que debe concurrir alguna que obligue a ese cambio anticipado.
El término "necesariamente" es un adverbio de modo que, de acuerdo con el Diccionario de la Real Academia, significa "con o por necesidad o precisión". A su vez, el término "necesidad" puede indicar "todo aquello a lo que es imposible substraerse, faltar o resistir". Y el sustantivo "precisión", aún más esclarecedor, supone "obligación o necesidad indispensable que fuerza y precisa a ejecutar a una cosa". Por último, confirma lo anterior una de las definiciones de "necesario": "dícese de lo que se hace y ejecuta obligado de otra cosa, como opuesto a voluntario y espontáneo ...".
En cuanto a la exención por reinversión en vivienda habitual, esta se desarrolla en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto), señalando, su apartado 1, que “podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual” bajo unas determinadas condiciones. Para calificar la vivienda enajenada como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 del Reglamento.
Para poder acogerse a la exención, en el supuesto que tuviera la consideración de habitual, es necesario, en primer lugar, que dicha vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente hasta el momento de su venta, dado que de otra forma ésta habría perdido, en esa fecha, la calificación de habitual requerida; no siendo de aplicación, en definitiva, la exención por reinversión.
En el presente caso, la consultante reside en la actualidad (noviembre de 2005) en un inmueble cuya propiedad le ha sido concedida, con carácter de pensión compensatoria, como resultado del convenio regulador del acuerdo de separación matrimonial, suscrito en el mismo año. En dicho inmueble, en el que vienen residiendo sus hijas y constituye su domicilio fiscal desde hacía cuatro años, residía ella durante las temporadas que vivía en Madrid.
La circunstancia aludida, por la consultante, para el cambio de vivienda la constituye la situación de angustia y depresión que la separación matrimonial le ha provocado, habiéndosele diagnosticado depresión mayor, en noviembre de 2005, y aconsejado apartarse de todas aquellas circunstancias que se vinculen estrechamente con su vida matrimonial pasada y que puedan agravar su actual estado anímico.
Señala que por esta razón, y dado que el inmueble en el que actualmente habita era el que compartía con su anterior marido gran parte del año en Madrid, pretende transmitirlo y trasladarse a otra vivienda en el mismo Madrid, convertiéndola en su nuevo domicilio. Dicha vivienda se encuentra actualmente en construcción teniendo previsto el cambio efectivo en febrero de 2007 (dentro de quince meses), fecha en la que está prevista su entrega.
Ésta Subdirección General no puede entrar a valorar el alcance ni la gravedad de la enfermedad diagnosticada. No obstante, considera que el cuadro diagnosticado junto con la situación de permanencia en el actual domicilio hasta el cambio efectivo de vivienda previsto no constituye una circunstancia que pueda entenderse contenida en el texto normativo para exonerar el plazo de permanencia como residencia habitual.
Siendo así, el cambio de residencia con anterioridad a permanecer durante tres años continuados en la misma conllevaría el no alcanzar la condición de vivienda habitual, no siendo posible exonerar la ganancia patrimonial que por su venta se generara.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Arts. 39, 53-1; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 69-1