La escritura de compraventa del inmueble (sujeta a IVA) tributará por AJD con cuota variable conforme al artículo 31.2 LRTP-AJD. El préstamo hipotecario concedido por entidad sujeta pasiva de IVA no está sujeto a ITP (modalidad transmisiones patrimoniales onerosas) en virtud del artículo 7.5 LRTP-AJD, debiendo tributar exclusivamente por la modalidad de préstamo; la constitución de la garantía hipotecaria no genera gravamen adicional (artículo 15 LRTP-AJD).
Hechos
Adquisición mediante escritura pública de un inmueble sujeto al IVA; para ayudar al pago de dicha compra se negocia un préstamo hipotecario con una entidad bancaria.
Cuestión planteada
Base imponible en la constitución del préstamo hipotecario y procedencia de exigir actos jurídicos documentados por la escritura de adquisición del inmueble.
Contestación
El Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en adelante ITP y AJD, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en la regulación del concepto de actos jurídicos documentados, dispone en su artículo 28 que están sujetas por este concepto las escrituras, actas y testimonios notariales en los términos que establece el artículo 31; este último precepto, en su apartado 2, dispone: “Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos”.
La Comunidad Autónoma de La Rioja ha asumido, entre otras, las competencias normativas relativas al tipo de gravamen de los documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados. La Ley 10/2003, de 19 de diciembre, de la Comunidad Autónoma de La Rioja, recoge los tipos impositivos para el año 2004.
Partiendo de que la compraventa del inmueble está sujeta al IVA, tal y como manifiesta la consultante, la escritura pública donde se documenta dicha adquisición permitirá la aplicación de la cuota variable del documento notarial de la modalidad de actos jurídicos documentados, al concurrir todos los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido del ITP y AJD.
Por lo que respecta a la constitución de préstamo hipotecario, el artículo 15 del Texto Refundido del ITP y AJD dispone que "la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo". Ahora bien, la tributación del préstamo va a depender de la naturaleza que ostenten el prestamista.
Al tratarse de un préstamo concedido por un sujeto pasivo de IVA, determina la no sujeción a la modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, en base al articulo 7.5 del Texto Refundido del ITP y AJD, que declara no sujetas a dicho concepto las operaciones realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. Se tratará, por tanto, de una escritura publica sujeta al gravamen gradual de Actos Jurídicos Documentados al tipo fijado por la Comunidad Autónoma de La Rioja, al concurrir todos los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido del ITP yAJD:
· Tratarse de una primera copia de una escritura notarial
· Tener por objeto cantidad o cosa valuable
· Contener un acto o contrato inscribible en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial
· Que el citado acto o contrato no esté sujeto a la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Será sujeto pasivo del impuesto el prestatario, como beneficiario del negocio jurídico principal del que la hipoteca es exclusivamente un negocio accesorio, según ha señalado el Tribunal Supremo y establece el artículo 68 del Reglamento del ITP y AJD, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo.
La base imponible viene fijada en el artículo 10.2.c) del Texto Refundido del ITP y AJD que dispone: "las hipotecas, prendas y anticresis se valorarán en el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otro concepto análogo. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará por base el capital y tres años de intereses". Siendo la hipoteca el acto de contenido valuable que motiva la inscripción registral, el impuesto se exigirá sobre la base de las cantidades garantizadas por el derecho real de hipoteca, a la que se aplica el gravamen que haya fijado la Comunidad Autónoma de La Rioja.
CONCLUSIONES:
La consultante estará sujeta al ITP y AJD por el concepto de actos jurídicos documentados por la escritura de adquisición del inmueble y por la escritura de constitución del préstamo hipotecario, siendo el tipo a aplicar, en ambos casos, el que tiene establecido la Comunidad Autónoma de La Rioja.
En lo referente a la base imponible de la escritura de préstamo hipotecario, se tendrá en cuenta toda la cantidad garantizada, incluyendo los intereses de demora, costas y gastos que así estuviesen estipulados en la propia escritura.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RITPAJD RD 828/1995, art. 68, TRLITPAJD RD leg 1/1993, art. 7-5, 10, 15, 28 y 31-2