Las bonificaciones del artículo 54 TRLIS resultan inaplicables cuando las partes pactan un plazo de ejercicio de la opción de compra inferior a los seis meses anteriores a la finalización del arrendamiento, requisito imperativo del artículo 53.2.c).4.º TRLIS. La DGT descarta que el pacto de las partes pueda modular el período de ejercicio establecido legalmente, sin perjuicio de que sí sea posible acordar una fecha de efectos del ejercicio diferente al día siguiente de la finalización del contrato.
Hechos
En la regulación del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, el artículo 53.2.c).4º del TRLIS, en relación al ejercicio del derecho de opción de compra de la vivienda a favor del arrendatario, reconocido en el apartado 2.b) de este mismo artículo, establece una salvedad para el supuesto en que las partes pacten de mutuo acuerdo una fecha distinta a la establecida por la Ley.
Cuestión planteada
Si siguen siendo aplicables las bonificaciones reguladas en el artículo 54 del TRLIS tras haber pactado las partes un plazo menor al establecido en el TRLIS para ejercitar la opción de compra.
Contestación
El artículo 53 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo establece en su apartado 2 una serie de requisitos que han de cumplirse para la aplicación del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.
La letra b) de dicho apartado establece “que al menos un tercio de las viviendas arrendadas incorporen en el contrato de arrendamiento una opción de compra de la vivienda a favor del arrendatario. El reconocimiento de la opción no deberá suponer para el arrendatario el abono de contraprestación alguna y deberá especificar el precio de ejercicio de la propia opción, ejercicio que será siempre facultativo. En ningún caso podrá estipularse que el no ejercicio del derecho de prórroga del contrato de arrendamiento durante los cinco primeros años o la falta de ejercicio del derecho de opción determine para el arrendatario la obligación de abonar indemnización alguna al arrendador”.
La letra c) de este apartado 2 se refiere a determinados requisitos adicionales para el caso de que las viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad no estén calificadas como de protección oficial o declaradas protegidas, señalando en su punto 4º:
“4.º Que el derecho de opción reconocido al arrendatario, de conformidad con lo previsto en el párrafo b) anterior, sea ejercitable dentro de los seis meses anteriores a la fecha de finalización del arrendamiento. En todo caso, el ejercicio de dicha opción tendrá efecto al día siguiente de la finalización del arrendamiento, salvo que las partes, de común acuerdo, pacten otra fecha”.
De acuerdo con ello, el ejercicio del derecho de opción siempre debe ser ejercitable dentro de los seis meses anteriores a la fecha de finalización del arrendamiento, sin que las partes puedan pactar otra cosa.
Una vez ejercitado el derecho, la regla general es que el efecto de dicho ejercicio tiene lugar al día siguiente de la finalización del arrendamiento, permitiéndose asimismo como regla especial que el efecto del ejercicio pueda tener lugar en otra fecha, siempre posterior a la finalización del arrendamiento, mediando pacto entre las partes.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 art. 53