La calificación del arrendamiento de inmuebles por comunidad de bienes como actividad económica en IRPF requiere cumulativamente: (i) local exclusivamente destinado a la gestión de la actividad (no susceptible de uso particular) y (ii) al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa cuyas funciones sean de gestión empresarial de arrendamientos, excluyendo labores de portería o conserje. El incumplimiento de cualquiera de estos requisitos determina la exclusión de la condición de actividad económica, con las consecuencias tributarias derivadas.
Hechos
Una comunidad de bienes que se dedica al arrendamiento de inmuebles tiene a una única persona contratada con contrato laboral y a jornada completa que desempeña las funciones propias de un portero o conserje.
Cuestión planteada
Determinar si se cumplen los requisitos establecidos en la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para que la actividad de arrendamiento de inmuebles desarrollada por la comunidad de bienes tenga la consideración de actividad económica a los efectos del citado Impuesto.
Contestación
El artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), califica el arrendamiento de inmuebles como actividad económica cuando se cumplan los siguientes requisitos:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma.
b) Que para la ordenación de aquella se utilice al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.
Respecto al primero de los requisitos exigidos, "local exclusivamente destinado" a la actividad, procede señalar que la exclusividad se refiere al destino del local, e implica que el local en el que se lleve a cabo la gestión de la actividad debe estar afecto a la actividad empresarial y no ser utilizado para fines particulares.
Por lo que se refiere al segundo de los requisitos exigidos, que el arrendador tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, sólo se entenderá cumplido si dicho contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario, y es a jornada completa, pero esta persona debe prestar servicios relacionados con la gestión de la actividad de arrendamiento propiamente dicha, y, por tanto, distintos del mantenimiento y vigilancia de las zonas comunes de los inmuebles arrendados, que constituyen las funciones propias de un portero o conserje.
Por tanto, en el presente caso, en que la actividad desempeñada por la comunidad de bienes es la de arrendamiento de inmuebles, para su consideración como actividad económica es necesario que la propia comunidad de bienes cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 27.2 de la LIRPF, es decir, que cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma y que para su ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
De acuerdo con lo expuesto y, como consecuencia del incumplimiento de alguno de los requisitos necesarios para calificar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica según se desprende del escrito de consulta, los rendimientos derivados de la actividad de arrendamiento ejercida por la entidad consultante tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario para sus comuneros, según lo establecido en el apartado 1 del artículo 22 de la LIRPF, que dispone que tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 27.2 y 88.