La ganancia derivada de la transmisión del solar constituye ganancia patrimonial sujeta a IRPF conforme al artículo 33 LIRPF. Le resulta de aplicación el régimen transitorio de la disposición transitoria novena LIRPF: la parte proporcional de ganancia generada hasta 19 de enero de 2006 goza de reducción del 11,11 % por cada año de permanencia que exceda de dos años, contado desde adquisición hasta 31 de diciembre de 1996. La proporción de ganancia reducible se determina por relación de días (adquisición a 19 de enero 2006 / días totales hasta transmisión). Solo procede esta exclusión parcial si el inmueble fue adquirido antes de 31 de diciembre de 1994 y no estuvo afecto a actividad económica o se desafectó con más de tres años de antelación.
Hechos
El consultante es propietario de un terreno no edificado adquirido mediante compraventa el 22 de octubre de 1993, que tiene intención de vender, venta que le va a generar una ganancia. No realiza ninguna actividad empresarial, siendo su única fuente de ingresos una pensión de jubilación.
Cuestión planteada
Si la ganancia se calificaría como renta del ahorro o como rendimiento de actividad económica, y, en su caso, qué porcentaje de la misma estaría excluido de tributación al haber sido adquirido antes de 31 de diciembre de 1994.
Contestación
El artículo 33.1 Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) define las ganancias y pérdidas patrimoniales como “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos”.
De acuerdo con esta configuración, la venta del solar dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, cuyo importe se calculará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34: por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión, que para las transmisiones onerosas vienen definidos en el artículo 35.
De acuerdo con este precepto, el valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Este valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización previstos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la venta.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que sean satisfechos por el transmitente.
La disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto, establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, o desafectados con más de tres años de antelación a la fecha de la transmisión, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de la misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles o inversiones y mejoras efectuados en los mismos, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
La ganancia patrimonial sujeta al impuesto se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto, y tributará al 18 por 100.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 49, DT 9