La indemnización satisfecha por el propietario al arrendatario por extinción del derecho de retorno y resolución del contrato no constituye gasto deducible del rendimiento íntegro, sino que integra el valor de adquisición del inmueble como inversión/mejora (art. 33.1.b) TRLIRPF), siendo amortizable al 3% anual sobre la base definida en art. 13 del Reglamento, con límite global de deducción al importe de rendimientos íntegros (art. 21.1.b) TRLIRPF).
Hechos
Los consultantes tienen arrendado un local a una Sociedad desde el año 1999. Anteriormente, en el edificio viejo existente en dicho solar, antes de su derribo, y sobre el local distinguido como bajo derecha, existía un contrato de arrendamiento a favor de Doña XXX, que posteriormente pasó a su heredera Doña AAA, sobre el cual no fue posible llegar a un acuerdo para su rescisión, por lo que entró en vía judicial. La Sentencia estableció que:
- Doña AAA tenía derecho a retornar al edificio en el que estaba alquilada ocupando un local en la planta baja que coincide con el ocupado por la Sociedad.
- Procedía el lanzamiento del ocupante del local indicado.
- La renta y los demás derechos y obligaciones de las partes continuarían rigiéndose por el contrato de arrendamiento, con el contenido y alcance que tuvieran al tiempo de abandonar la arrendataria el edificio derribado.
Con el objeto de preservar el contrato de arrendamiento más favorable con la sociedad se llega a un acuerdo con Doña AAA plasmado ante notario en el que se acuerda extinguir de mutuo acuerdo el derecho de retorno al local antes citado e igualmente extinguir el contrato de arrendamiento suscrito en su día y del cual resultó el citado derecho de retorno y como contraprestación se le hace entrega de una cantidad de dinero.
Cuestión planteada
Si la cantidad satisfecha en concepto de indemnización tiene el carácter de gasto deducible a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
La primera cuestión es señalar que se parte de que el arrendamiento del local produce para los consultantes rendimientos de capital inmobiliario tal y como se indica en el encabezado de la consulta en “Asunto”.
La indemnización satisfecha por el propietario del inmueble al arrendatario del mismo por la extinción del derecho de retorno al local y la extinción del contrato de arrendamiento constituye para el mismo un mayor valor de adquisición por su consideración de inversión o mejora del inmueble, tal y como dispone el artículo 33.1 b) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo -en adelante TRLIRPF-, que establece que el valor de adquisición estará formado por la suma de: «b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos …, que hubieran sido satisfechos por el adquirente».
Como mayor valor de adquisición, su importe podrá amortizarse, en este caso, al estar el inmueble arrendado a la sociedad y producir dicho arrendamiento rendimientos de capital inmobiliario. La amortización se realizará en los términos previstos en el artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, aplicando un 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el valor del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
Asimismo señalar que conforme lo dispuesto en el último párrafo de la letra b) del apartado 1 del artículo 21 del TRLIRPF, el importe máximo deducible por la totalidad de los gastos no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 23