La vivienda vendida por la consultante en diciembre 2004 puede calificarse como habitual pese a no alcanzar los tres años continuados de residencia, al amparo de la excepción por "circunstancia que necesariamente exija cambio de domicilio" (celebración del matrimonio prevista en abril 2005), dado que existe nexo causal directo entre el evento matrimonial y la venta anticipada, sin que la normativa exija coincidencia temporal entre ambos. Para la vivienda del novio, vendida meses después del enlace, la calificación como habitual dependerá de que la venta guarde relación necesaria con el cambio de residencia impuesto por el matrimonio y no responda a circunstancias de conveniencia económica ajenas al evento.
Hechos
Los consultantes contraerán matrimonio en abril de 2005 por lo que han comprado conjuntamente, en abril 2004, una vivienda en construcción que constituirá su residencia habitual tras la entrega de llaves en junio de 2005. Ambos, han decidido vender las viviendas que, respectivamente, adquirieron de solteros con la intención de reinvertir todos los importes que obtengan, minorados en la cancelación de los préstamos pendientes, en la nueva vivienda común.
Ella adquirió una vivienda en mayo de 2003 en la que residió hasta su venta en diciembre de 2004. Su novio reside, desde mayo de 2004, en otra vivienda que adquirió en mayo de 2003 y que tiene previsto vender antes de junio de 2006.
Cuestión planteada
A- Consideración de la vivienda vendida de la consultante como habitual posibilitando el acogerse a la exención por reinversión.
B- Igual cuestión respecto de la del novio, que venderá meses después del enlace.
Contestación
El apartado 1 del artículo 53 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF, (BOE de 4 de agosto), dispone:
“Con carácter general, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo u otras análogas justificadas”.
Su apartado 3 añade que cuando sea de aplicación la excepción “la deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el momento en que se den las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda”.
Por tanto, en cualquier caso, se exige, que se trate de “circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio” (expresión proviene del artículo 69.1.3º del texto refundido del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, TRLIRPF, -BOE de 10 de marzo-, “cambio de vivienda”) ello implica que no basta la concurrencia de cualquier circunstancia que pueda llevar a cambiar de domicilio, sino que es preciso, que esa circunstancia sea de tal entidad que exija necesariamente dicho cambio, debiendo ser en todo caso, una circunstancia ajena a la voluntad o conveniencia del sujeto pasivo. El cambio anticipado requiere de una obligatoriedad en la relación causa – efecto.
La normativa del Impuesto no establece plazo concreto alguno en cuanto al tiempo que puede transcurrir entre el momento en el que el contribuyente cambia de residencia, o, de cualquier forma, la vivienda pierde su consideración de habitual (efecto), con motivo de la circunstancia necesaria que la origina (causa), y el instante en el que se produce tal circunstancia.
En el presente caso, ante una misma circunstancia -celebración matrimonial en abril 2005-, la cual podría requerir la necesidad de cambio de domicilio de ambos consultantes siendo de aplicación la excepción a la residencia continuada de tres años, sus respectivas viviendas son vendidas en momentos temporales diferentes repercutiendo ello en su calificación como habitual a efectos del Impuesto.
A.- En el caso de la consultante, esta ha vendido en diciembre 2004 la vivienda que venía constituyendo su residencia habitual con objeto de ir haciendo frente a los pagos iniciales de la futura casa conyugal, en la que reinvierte el total importe obtenido en su enajenación –minorado en la cuantía destinada a cancelar el principal del préstamo que la gravaba-.
La cuestión se centra en determinar si, siendo necesario el cambio, es justificable que la transmisión de la vivienda se lleve a cabo con la antelación con que se produce.
En relación a ello, a falta de una mayor concreción y conocimiento de los motivos que pudieran concurrir en la relación causa – efecto, debe interpretarse que estando prevista en firme la celebración matrimonial, así como, además, la decisión de invertir en la adquisición de una nueva vivienda familiar, y, en cualquier caso, de considerarse necesario el cambio de domicilio, la acción de transmitir la vivienda en la que se reside estaría incluida en la excepción regulada en el párrafo segundo del artículo 53.1 del RIRPF; el hecho de venderla con cierta antelación al traslado quedaría justificado por la decisión de invertir en la adquisición de una vivienda -en construcción- en la localidad de destino caso de destinarse ésta a nueva residencia habitual y, también, en la necesidad de obtener recursos con los que financiar su adquisición, se justificaría, además, ante la realidad de que la venta de una vivienda requiere unos trámites que llevan un tiempo, no pudiendo exigirse que estos, ni la propia venta, se realicen con simultaneidad al propio enlace matrimonial, pudiendo, por tanto, efectuarse antes o después del mismo, según las circunstancias que concurran en cada situación. De ésta manera se entendería que la vivienda enajenada tuvo el carácter de habitual.
Por tanto, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual si:
a) Constituyó la residencia habitual del contribuyente.
b) Se transmite después de comunicarse de forma fehaciente el traslado al contribuyente, siendo éste irrevocable, y que efectivamente se produzca dicho traslado.
La particularidad de que los hechos se produzcan en dos períodos impositivos distintos, y sucesivos, nada afecta, por sí misma, a la vinculación o no entre ambos.
En cualquier caso, la contribuyente deberá justificar suficientemente el cambio de domicilio y el diferimiento entre la venta y la celebración matrimonial, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorar las pruebas, previo su requerimiento.
De entenderse justificado, consolidaría la calificación de habitual y, en consecuencia, el derecho a mantener las deducciones que hubiera podido practicar hasta su venta. En caso contrario perdería tal derecho debiendo regularizar su situación tributaria conforme dispone el artículo 59 del RIRPF.
Para poder aplicar la exención por reinversión, es necesario, en primer lugar, que la vivienda tuviera la consideración de habitual en el momento de su transmisión.
Siendo así, la ganancia patrimonial obtenida podrá beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual en los términos previstos en el artículo 39 del RIRPF, siempre que el importe total obtenido en la venta minorado, como ocurre en el caso, en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión se reinvierta en el plazo de dos años en la adquisición jurídica de una nueva vivienda habitual.
Una vez adquirida la nueva vivienda habitual, ésta tendrá que cumplir los requisitos y condiciones que se exigen en la normativa del Impuesto para la vivienda habitual.
B.- Por lo que respecta a la vivienda del consultante -donde reside desde mayo de 2004-, en el escrito de consulta se manifiesta que es intención venderla con anterioridad a junio de 2006, produciéndose, por tanto, con posterioridad a la entrega de la vivienda actualmente en construcción (prevista para junio de 2005) y en la que, se indica, fijara su residencia junto a su, hoy, futura esposa a partir de dicha entrega.
En cuanto a la posible exención por reinversión, en el momento de su venta la vivienda no podrá tener la consideración de habitual al no concurrir uno de sus requisitos esenciales como es el constituir la residencia habitual de su titular en el momento de la venta. En consecuencia, no alcanzando el carácter de habitual no podrá acogerse a la exención por reinversión. Ello, salvo la existencia de alguna razón jurídica que imposibilitara su anterior enajenación, debiéndose, en tal caso, considerarse circunstancia entre las que contempla el artículo 53.1 del RIRPF, no perdiendo el carácter de habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Arts 39, 53-1