La adquisición de edificación por empresa de leasing no puede acogerse a la exención de ITP/AJD del artículo 45.I.B).16 TRAITPAJD cuando el transmitente es persona física no sujeta pasiva del IVA, requisito imprescindible para que opere aquella. La transmisión tributa como transmisión patrimonial onerosa siendo sujeto pasivo la entidad arrendadora. El contrato de leasing posterior, en tanto operación de cesión de uso de bien inmueble con opción de compra, constituye negocio jurídico independiente con tributación propia.
Hechos
Una sociedad dedicada al arrendamiento financiero adquiere a través de escritura pública de compraventa un local comercial. La parte vendedora es una persona física que no realiza ninguna actividad económica. Una vez adquirido el inmueble, realiza una operación de arrendamiento financiero con opción de compra con el consultante.
Cuestión planteada
Si la operación de adquisición del inmueble puede estar exenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y tributación del contrato de arrendamiento financiero.
Contestación
El artículo 45.I.B) del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre, en su apartado 16 establece que estarán exentas: “Las transmisiones de edificaciones a las empresas que realicen habitualmente las operaciones de arrendamiento financiero a que se refiere la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio, para ser objeto de arrendamiento con opción de compra a persona distinta del transmitente, cuando dichas operaciones estén exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Será requisito imprescindible para poder disfrutar de este beneficio que no existan relaciones de vinculación directas o indirectas, conforme a lo previsto en el artículo 16 de la Ley 61/1978, de 27 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades, entre transmitente, adquirente o arrendatario.”
Dicho artículo exige una serie de requisitos para poder disfrutar de la exención:
-El transmitente ha de ser sujeto pasivo del IVA.
-Debe tratarse de una segunda entrega de edificaciones, ya que en virtud de lo establecido en el artículo 20.1.22º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA, es cuando opera la exención en este impuesto y surge la tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (artículo 7.5 del Texto Refundido), salvo la posibilidad de renunciar al IVA.
- El edificio adquirido debe tener por objeto el arrendamiento con opción de compra a persona distinta del vendedor.
- No deben existir relaciones de vinculación entre transmitente, adquirente o arrendatario.
De acuerdo con los requisitos expuesto, dado que el transmitente es una persona física no sujeta al IVA, el adquirente no puede beneficiarse de la exención en la transmisión de la edificación y, por lo tanto, la adquisición estará sujeta y no exenta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, siendo sujeto pasivo del mismo la entidad adquirente del inmueble, es decir, la empresa de leasing.
Por lo que se refiere al contrato de arrendamiento financiero, se le informa que los contratos de arrendamiento financiero, también conocidos como contratos de “leasing”, son aquellos que tienen por objeto exclusivo la cesión de uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de las correspondientes cuotas, incluyendo a su término, necesariamente, una opción de compra a favor del usuario, según establece imperativamente el apartado 1 de la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.
De acuerdo con lo anterior, los contratos de leasing se configuran como contratos complejos, por los que tras la prestación de servicios consistente en la cesión del uso de los bienes, el cesionario puede adquirirlos mediante el ejercicio de la opción de compra, que obligatoriamente debe incluirse en estos contratos desde su formalización, momento en el que se fija el precio de la citada opción de compra, que se encuentra supeditado a que se hayan satisfecho todas las cuotas del periodo de cesión de uso.
Las cuotas periódicas se integran por una parte que recoge la recuperación del valor del bien, salvo una cantidad que se considera como valor residual, y otra, cuyo importe responde al interés financiero aplicado a la operación, por lo que el importe de la opción de compra debe corresponder a la diferencia entre el valor o coste del bien de que se trate menos la suma de las partes de todas las cuotas periódicas correspondientes a la recuperación del bien, por lo que, también, se conoce como valor residual.
Al tratarse los contratos de “leasing” de operaciones empresariales, realizadas por empresas para personas o entidades que realicen actividades económicas, tanto las cuotas periódicas como el ejercicio de la opción de compra se encuentran sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), por lo que no pueden estar sujetas, en ningún caso a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
El artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dispone que “Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”
Cuando los contratos de arrendamiento financiero tienen por objeto bienes inmuebles, tanto la constitución de los contratos, como el ejercicio de la opción de compra, se documentan en escritura pública para su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, lo que determina que al tratarse de escrituras públicas que tienen por objeto cantidades, que cumplen con los demás requisitos previstos en el artículo 31.2 mencionado anteriormente, queden sujetas a la cuota proporcional de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este impuesto, siendo el sujeto pasivo del Impuesto el consultante.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RD Leg 1/1993, arts 45-I-B) -16; 31-2