La segregación de finca tributa exclusivamente por la cuota variable de Actos Jurídicos Documentados (art. 31.2 LAJD), al no implicar transmisión de titularidad sino única reconfiguración registral. La extinción del pro indiviso, por el contrario, constituye transmisión onerosa sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, con base en el valor de mercado de la porción transmitida y sujeto pasivo en quien adquiere la plena propiedad. Ambas operaciones requieren escritura notarial y base imponible en valor declarado sin perjuicio de corrección por valor real.
Hechos
La consultante tiene en pro indiviso, junto con otros cuatro condóminos, una finca en la que uno de los comuneros tiene 4/8 y los otros cuatro tienen 1/8 cada uno. Van a segregar una porción de igual valor que la que existe como matriz, procediendo posteriormente, en otra escritura, a realizar una extinción parcial del condominio, en la que uno de los condóminos se quede el 100 por 100 de la finca segregada y los otros cuatro en copropiedad un 25 por 100 de la finca matriz, ya que es indivisible. No existiría compensación económica entre las partes porque cada uno se adjudica bienes en la misma proporción que tenían.
Cuestión planteada
Tributación de la escritura de segregación y la de extinción de pro indiviso.
Contestación
Nos encontramos ante dos escrituras, una de segregación de la finca y otra de extinción del condominio, que tributarán de la siguiente manera:
-- Segregación de la finca:
Respecto de la primera operación, la segregación de una finca constituye un negocio jurídico regulado en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario – Decreto de 14 de febrero de 1947-, en cuya virtud una porción de una finca inscrita se separa para formar una nueva. La porción segregada se convierte en una finca independiente, expresándose esta circunstancia tanto en la inscripción correspondiente a la finca matriz como a la finca segregada.
Por tanto, la segregación de una finca tan solo afecta a su descripción o configuración en el Registro de la Propiedad, pero no a la titularidad de la misma, en cuanto no se produce transmisión alguna, lo que determina su tributación por la cuota variable del Documento Notarial de Actos Jurídicos Documentados, en los términos que resultan del artículo 31.2 del texto refundido, conforme al cual quedarán sujetas a dicha modalidad “Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley…”.
Así pues en la segregación de una finca concurren todos los requisitos exigidos en el citado artículo:
Tratarse de una primera copia de una escritura notarial, necesaria para tener acceso al Registro de la Propiedad
Tener por objeto cantidad o cosa valuable, como es la finca segregada.
Contener un acto o contrato inscribible en el Registro de la Propiedad, supuesto al que se refiere el citado artículo 47 del Reglamento Hipotecario.
Tratarse de un acto no sujeto a la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al no implicar una transmisión, ni a Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Respecto al sujeto pasivo, conforme al artículo 29 del texto refundido tendrá tal consideración “el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”, por lo que en el presente caso recaerá la condición de sujeto pasivo sobre el titular o titulares de la finca que practiquen la segregación.
En cuanto a la base imponible, establece el artículo 30.1 del texto refundido “En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa”, precisando el apartado 3 del artículo 70 del reglamento del ITP y AJD, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, que “En las escrituras de agrupación, agregación y segregación de fincas, la base imponible estará constituida, respectivamente por el valor de las fincas agrupadas, por el de la finca agregada a otra mayor y por el de la finca que se segregue de otra para constituir una nueva independiente”.
Y por último, como resulta del artículo 31.2 del texto refundido, se aplicará el tipo de gravamen del 0,50 por 100 salvo que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado uno distinto por la Comunidad Autónoma.
-- Disolución comunidad.
La disolución del condominio constituirá un nuevo hecho imponible sujeto a tributación.
El artículo 61 del reglamento del Impuesto aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, (BOE de 22 de junio), en cuanto a la disolución de dichas comunidades establece que “1. La disolución de comunidades que resulten gravadas en su constitución, se considerará a los efectos del impuesto como disolución de sociedades, girándose la liquidación por el importe de los bienes, derechos o porciones adjudicadas a cada comunero.
2. La disolución de comunidades de bienes que no hayan realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad, sólo tributarán, en su caso, por actos jurídicos documentados.”.
Partimos de la premisa que la comunidad de bienes no realiza actividades empresariales, al no decir nada en el escrito de la consulta; en tal caso, y si las adjudicaciones guardan la debida proporción con las cuotas de titularidad sin que se produzcan excesos de adjudicación, tal y como manifiesta en el escrito de la consulta, sólo tributarán por actos jurídicos documentados en cuanto reúnen todos los requisitos para tributar por la cuota variable del Documento Notarial, del artículo 31.2 del texto refundido en su párrafo primero:
Tratarse de la primera copia de una escritura pública.
Tener por objeto cantidad o cosa valuable.
Contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad.
No estar sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a los conceptos comprendidos en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.
La base imponible de la disolución de la comunidad estará constituida por el valor real de las dos fincas y serán sujetos pasivos cada comunero por la parte que recibe.
Si la nueva comunidad que surge realizara actividades empresariales, la constitución estaría sujeta al concepto de operaciones societarias en virtud del artículo 19 del texto refundido del impuesto, pero, a partir del 3 de diciembre de 2010, estaría exenta del impuesto en virtud del artículo 45.B)11 del texto refundido, que en su nueva redacción dada por el artículo 3 del Real Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre (BOE de 3 de diciembre), de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral, y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo, establece que estarán exentas:
«11. La constitución de sociedades, el aumento de capital, las aportaciones que efectúen los socios que no supongan aumento de capital y el traslado a España de la sede de dirección efectiva o del domicilio social de una sociedad cuando ni una ni otro estuviesen previamente situados en un Estado miembro de la Unión Europea.»
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RITPAJD RD 828/1995 art. 61 y 70, TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 29, 31-2 y 45-B) 11