En la igualación de rango de una hipoteca nueva al de hipotecas anteriores, la base imponible del acto jurídico documentado se determina por el importe total de las responsabilidades de las hipotecas anteriores ya igualadas en rango (no por el importe de la hipoteca que mejora de rango). La igualación constituye una convención independiente de la constitución, sujeta al gravamen gradual de AJD, con base en la responsabilidad del derecho de garantía establecido en primer lugar conforme al artículo 30 TRLITPAJD.
Hechos
Se constituye una hipoteca sobre un bien inmueble sobre el que ya existen hipotecas anteriores, a cuyo rango se desea igualar el de la nueva hipoteca.
Cuestión planteada
Si la base imponible de la igualación del rango de la nueva hipoteca al de las anteriores está constituida por el total importe de las responsabilidades de las hipotecas anteriores ya igualadas en rango o sólo por el importe de la responsabilidad de la hipoteca que mejora de rango igualándose a aquéllas.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro Directivo informa lo siguiente:
El artículo 30 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) dispone en su apartado 1 lo siguiente:
“1. En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses.
En la posposición y mejora de rango de las hipotecas o de cualquier otro derecho de garantía, la base imponible estará constituida por la total responsabilidad asignada al derecho que empeore de rango. En la igualación de rango, la base imponible se determinará por el total importe de la responsabilidad correspondiente al derecho de garantía establecido en primer lugar.”
De acuerdo con dicho precepto, la base imponible de la igualación del rango de una hipoteca que se constituye al de las hipotecas anteriores ya constituidas sobre un bien inmueble será el importe total de las responsabilidades de las hipotecas anteriores ya igualadas en rango y no el importe de la responsabilidad de la hipoteca que mejora de rango igualándose a aquéllas.
Esto es así, porque la igualación del rango hipotecario de la hipoteca que ahora se constituye supone una convención independiente de la de su constitución y que, además, reúne todos los requisitos del artículo 31.2 del Texto Refundido para ser sometida al gravamen gradual de actos jurídicos documentados:
- Ser primera copia de escritura.
- Tener por objeto una cosa valuable
- Contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad
- No estar sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a los conceptos comprendidos en las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias.
Por ello, ambas convenciones –constitución de hipoteca e igualación de su rango al de las anteriores– deben tributar por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados. En la primera convención, la base imponible sí estará constituida por el importe total de la obligación o capital garantizado por la nueva hipoteca (incluyendo intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos), pues tal es el valor del contenido de la convención que se formaliza en escritura pública. Pero en la segunda convención, que también se formaliza en escritura pública, la base imponible será el importe total de las responsabilidades de las anteriores hipotecas igualadas en rango, ya que ese es el valor en que se mejora el rango de la nueva hipoteca al igualarse a aquellas.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993, art. 30