El arrendamiento de viviendas a la consultante para subarrendamiento a terceros en nombre propio está sujeto y no exento del IVA, debiendo el arrendador principal repercutir el impuesto. La consultante, como subarrendadora, debe repercutir el IVA en los contratos de alquiler que celebra en nombre propio con los inquilinos finales, toda vez que realiza prestaciones de servicios de arrendamiento de viviendas a personas que no las destinan directamente a vivienda (aplicación ex art. 20.1.23 LIVA: la exención no se extiende cuando el receptor no destina el inmueble a vivienda, interpretándose que la cesión mediante subarrendamiento no constituye destino a vivienda del receptor original).
Hechos
Persona física que firma contratos de arrendamiento de viviendas con los propietarios de las mismas (personas no residentes en España) y donde se le autoriza el subarriendo de aquéllas.
Posteriormente, alquila las viviendas en nombre propio a terceras personas que las usarán como viviendas (normalmente en períodos de vacaciones).
Cuestión planteada
- Si el arrendamiento entre el propietario de la vivienda y la consultante está sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido y, por tanto, el sujeto pasivo debe repercutir el citado Impuesto.
- Si la consultante debe repercutir el Impuesto sobre el Valor Añadido a los arrendatarios de los contratos de alquiler que efectúa en nombre propio.
Contestación
1.- De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
El artículo 5, apartado uno, letra c) de la citada Ley declara que, a efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
Por otro lado, el artículo 11, apartado dos, número 2º, de la citada Ley declara que “en particular, se considerarán prestaciones de servicios, los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra.“
Finalmente, el artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992, dispone que están exentos del citado tributo los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y que tengan por objeto edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a estas últimas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.
La referida exención no se extiende a los arrendamientos de viviendas efectuados a personas o entidades que no los destinen directamente a vivienda.
2.- Es criterio de este Centro Directivo, entre otras, en las Resoluciones vinculantes de 13-5-1986 y 15-9-986 (Boletín Oficial del Estado de 22-5-1986 y 6-10-1986, respectivamente), de conformidad con los artículos 69.Cinco y 84.Uno.1º de la Ley 37/92, que “se considerarán establecidos en España, a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, los titulares de bienes inmuebles situados en el territorio español que se cedan en arrendamientos. Son sujetos pasivos del citado tributo los arrendadores de bienes inmuebles situados en territorio español, cualquiera que sea la nacionalidad del arrendador y su lugar de residencia”.
3.- En consecuencia, este Centro directivo le comunica lo siguiente:
1º.- Esta sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido el arrendamiento de viviendas a la consultante para que ésta, a su vez, las arriende a terceros en nombre propio. En este caso, el sujeto pasivo (persona titular del bien inmueble situado en España), deberá repercutir el Impuesto sobre el Valor Añadido sobre la consultante arrendataria al tipo impositivo del 16 por ciento.
2º.- Estará sujeto pero exento del Impuesto sobre el Valor Añadido el arrendamiento de viviendas efectuado en nombre propio por la consultante cuando sus inquilinos las destinen exclusivamente a viviendas, aunque sea por períodos de vacacionales.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 20-Uno-23º