En la transmisión de fincas segregadas de una matriz adquirida por herencia, el valor de adquisición se determina por el valor resultante de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (sin exceder el valor de mercado), más las inversiones y mejoras efectuadas, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición original (notaría, registro, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones pagado, cuota de AJD por segregación). La segregación no altera el valor ni la fecha de adquisición de la finca matriz, siendo estos los que se imputan proporcionalmente a las fincas resultantes para calcular la ganancia o pérdida patrimonial según artículos 35 y 36 LIRPF.
Hechos
La consultante adquirió una finca por herencia, mediante pacto de mejora, en el año 2009, presentando la declaración del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que fue comprobado y aceptado por la Administración Tributaria. En el año 2011 procedió a la segregación de la finca en tres nuevas fincas. El valor declarado por las fincas segregadas a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados fue objeto de comprobación por la Administración Tributaria, resultando un valor comprobado superior al declarado.
Cuestión planteada
Valor de adquisición a tener en cuenta para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el caso de transmitir alguna de estas fincas.
Contestación
La venta de alguna de las nuevas fincas resultantes de la segregación de la finca matriz generará en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, calculados en la forma establecida en los artículos 35 y 36 de la LIRPF.
La mera segregación de la finca no comporta alteración patrimonial alguna, manteniendo las fincas segregadas, por tanto, el mismo valor y fecha de adquisición que la finca matriz.
De acuerdo con los dos preceptos anteriormente mencionados, el valor de adquisición en las transmisiones onerosas estará formado por la suma del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, del coste de las inversiones y mejoras efectuadas y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las transmisiones lucrativas, se tomará como importe real el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.
Al tratarse de un bien inmueble, este valor de adquisición se actualizará aplicando el coeficiente previsto en la Ley de Presupuestos Generales del Estado correspondiente al año de la transmisión, si ésta se hubiera producido con anterioridad al 1 de enero de 2015.
De acuerdo con lo expuesto, al haber sido adquirida por herencia la finca matriz, para determinar su valor de adquisición hay que partir del importe real que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, al que se sumarán el importe de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas, y los gastos (tales como notaría, registro) y tributos (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que gravó la adquisición de la finca matriz y la cuota gradual de actos jurídicos documentados por la que se tributó por la segregación).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35 y 36