La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF) exige la reinversión del importe obtenido en un plazo máximo de dos años desde la transmisión. La DGT descarta que los obstáculos procesales que impidan la venta dentro de ese plazo justifiquen su ampliación: la norma es imperativa en su temporalidad y no contempla excepciones por causa de fuerza mayor o impedimento judicial. La pendencia de incidente de inejecución de sentencia no activa mecanismos de interrupción o suspensión del plazo bienal, que corre desde la fecha de transmisión efectivamente realizada, independientemente de restricciones posteriores sobre el destino del patrimonio transmitido.
Hechos
La consultante adquirió en 2010 la que ha sido su vivienda habitual hasta 26 de junio de 2018, fecha en la que ha adquirido la que constituye su nueva vivienda habitual.
Cuestión planteada
Al estar pendiente de resolución judicial un incidente de inejecución de sentencia relacionado con el otorgamiento de una licencia municipal de legalización de obras en la que constituyó su vivienda habitual, procedimiento judicial que según la consultante le imposibilita la venta de la vivienda dentro del plazo de dos años exigidos por la normativa del IRPF para acogerse a la exención por reinversión, se pregunta si debido a tal imposibilidad puede excederse el referido plazo
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual se recoge en el artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), siendo objeto de desarrollo reglamentario en el artículo 41 Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), que la configura de la siguiente forma:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, (…)
3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual (…).
En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”.
Conforme con tal regulación, para que la ganancia patrimonial que pueda obtenerse en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación.
En el caso consultado, al haberse producido la adquisición de la nueva vivienda habitual el 26 de junio de 2018 sin haber procedido a la venta de la anterior, el cómputo del plazo de dos años nos lleva a ese mismo día del año 2020 (así resulta de lo dispuesto en el artículo 5.1 del Código Civil: los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha) para que la consultante realice dicha venta y aplique las cantidades obtenidas a satisfacer el precio de la nueva vivienda habitual.
En relación con lo anterior, el hecho de haberse adquirido la que va a constituir la nueva vivienda habitual con anterioridad a la venta de la “antigua” nos lleva a citar la resolución 02463/2013/00/00, de 11 de septiembre de 2014, del Tribunal Económico-Administrativo Central, dictada en unificación de criterio, en la que se sostiene que para la aplicación de la exención, se requiere que el contribuyente invierta en el plazo de dos años, posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión. Es decir, no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión.
Por tanto, si la venta de la vivienda “antigua” no se realiza dentro del plazo de los dos años posteriores a la adquisición de la nueva vivienda habitual no resultaría operativa la exención de la ganancia patrimonial que pudiera obtenerse en aquella venta, no contemplando la normativa del impuesto prórroga alguna del referido plazo.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).
Referencia normativa
RIRPF, art. 41