En la exención de ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual regulada en el artículo 39 RIRPF, el importe a reinvertir se calcula minorando el valor de transmisión en la totalidad del principal pendiente de amortizar de todos los préstamos destinados a la adquisición de la vivienda enajenada, no solo del préstamo hipotecario, sino también del préstamo privado concedido por un familiar, siempre que conste justificación de su aplicación a la adquisición de la vivienda habitual.
Hechos
La consultante transmite su vivienda habitual teniendo la intención de reinvertir el importe resultante de minorar el total obtenido en las cuantías destinadas a amortizar el principal pendiente de pago de los préstamos que la gravaban (un préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera y otro concedido por un familiar por importe de 48.000 euros).
Cuestión planteada
Posibilidad de minorar el importe a reinvertir en el principal pendiente de pago del préstamo privado, además de en el principal del préstamo hipotecario.
Contestación
La regulación de la exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se desarrolla en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…)
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
(…)
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
(…)”
Conforme con lo señalado, la cuantía que el contribuyente habrá de reinvertir en una nueva vivienda habitual, dentro de los dos años posteriores a la transmisión, estará constituida por el importe total obtenido minorado en el principal de los préstamos que se encuentren pendientes de amortizar en el momento de la transmisión, entre los que figura, en el presente caso, el principal pendiente de amortizar del préstamo concedido por un familiar, siempre que pueda justificar que dicho préstamo se destinó a la adquisición de la vivienda habitual.
Siendo así, el importe a reinvertir será el total obtenido minorado, además de en el principal pendiente de amortizar del préstamo hipotecario, en los 48.000 euros pendientes de amortizar del préstamo concedido por el familiar.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 439/2007, Art. 41-1