El arrendamiento de vivienda está exento del IVA solo cuando el arrendatario es una persona física y el inmueble constituye su vivienda habitual. Si el arrendatario es una entidad mercantil, la operación pierde la exención y tributa al tipo general del 16%, independientemente del uso posterior que la empresa destine al bien (subarrendamiento, cesión a empleados u otra finalidad), por cuanto una persona jurídica carece de capacidad legal para ocupar un inmueble como vivienda en los términos del artículo 20.1.23º de la LIVA.
Hechos
La Sociedad consultante arrienda una vivienda a otra sociedad para que resida uno de los empleados de la misma.
Cuestión planteada
Exención del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Contestación
1.- De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
El artículo 5, apartado uno, letra c) de la citada Ley declara que, a efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
El artículo 20, apartado uno, número 23º, de la Ley 37/1992, dispone que están exentos del citado tributo los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y que tengan por objeto edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a estas últimas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.
En consecuencia con lo anterior esta Dirección General le informa que cuando en el contrato de arrendamiento de la vivienda figure como arrendataria una entidad mercantil, al ser la arrendataria una persona jurídica no es susceptible de utilizar el inmueble como vivienda. Por tanto, la citada operación estará sujeta y no exenta, tributando al tipo del 16 por ciento, (artículo 90.uno de la Ley 37/1992), independientemente de que la citada entidad haga posteriormente uso del inmueble arrendado, lo subarriende, o como pudiera ser el caso, lo ceda a sus empleados como retribución parcial del trabajo. Por el contrario, si en el citado contrato figura como arrendatario una persona física y el inmueble constituye su vivienda, la señalada operación estará sujeta, pero exenta.
2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 20-uno-23º